אישור משכנתא עקרוני

אישור עקרוני למשכנתא – מה זה, איך מקבלים ולמה לא כדאי לחתום על דירה לפני שבודקים?

רכישת דירה היא אחת העסקאות הגדולות והמשמעותיות שאנחנו מבצעים בחיים. עוד לפני שמתחילים להתלבט בין מסלולי משכנתא וריביות, יש שאלה בסיסית שחשוב לקבל עליה תשובה:

האם הבנק בכלל מוכן לתת לנו את המשכנתא שאנחנו צריכים?

כאן נכנס לתמונה האישור העקרוני למשכנתא.

אישור עקרוני מאפשר לקבל מהבנק אינדיקציה ראשונית לגבי האפשרות לקבל משכנתא, סכום ההלוואה והתנאים המוצעים. הוא יכול לעזור להבין את מסגרת התקציב עוד לפני שמתקדמים בעסקת רכישה.

לכן, במקרים רבים, כדאי להתחיל בבדיקת האישור העקרוני לפני חתימה על חוזה רכישת הדירה.

מהו אישור עקרוני למשכנתא?

אישור עקרוני הוא מסמך שבו הבנק מציג את הצעת המשכנתא שאושרה עקרונית על בסיס הנתונים שנמסרו לו.

בשנים האחרונות תהליך קבלת האישור השתנה והפך לאחיד ושקוף יותר. במסגרת רפורמת השקיפות במשכנתאות של בנק ישראל, ניתן להגיש בקשה לאישור עקרוני באופן מקוון, והאישור מוצג במבנה שנועד לאפשר ללקוחות להבין ולהשוות טוב יותר בין הצעות של בנקים שונים.

חשוב להבין את משמעות המילה "עקרוני".

האישור ניתן על בסיס הנתונים שהלקוח מסר לבנק. בהמשך התהליך הבנק יבקש לאמת את הנתונים והמסמכים, לבדוק את הנכס ולהשלים את תהליך החיתום.

לכן אישור עקרוני הוא שלב חשוב מאוד – אבל הוא עדיין אינו אישור סופי לביצוע המשכנתא.

למה כדאי לקבל אישור עקרוני לפני שחותמים על חוזה?

אחת הטעויות המסוכנות בתהליך רכישת דירה היא להתחייב לעסקה ורק לאחר מכן להתחיל לבדוק האם ניתן לקבל את המימון הדרוש.

לדוגמה:

משפחה מעוניינת לרכוש דירה ב־1.8 מיליון ₪.

ברשותה הון עצמי של 600,000 ₪ ולכן היא מתכננת לקחת משכנתא של 1.2 מיליון ₪.

מבחינה חשבונאית העסקה אולי נראית אפשרית.

אבל הבנק אינו בוחן רק את שווי הדירה וההון העצמי. הוא בוחן גם את הכנסות הלווים, התחייבויות קיימות, יכולת ההחזר, נתוני אשראי ופרמטרים נוספים.

אם המשפחה תחתום על חוזה ורק לאחר מכן תגלה שהבנק אינו מאשר את סכום המשכנתא הדרוש, היא עלולה להיקלע לבעיה משמעותית.

לכן כדאי לדעת מראש מהי מסגרת המימון האפשרית ולא לבנות עסקה רק על הערכה כללית.

אילו נתונים הבנק בודק לצורך אישור עקרוני?

בעת הגשת בקשה לאישור עקרוני, הבנק מבקש לקבל תמונה של העסקה ושל מצבם הפיננסי של הלווים.

בין היתר נבחנים בדרך כלל:

• הכנסות הלווים.
• סוג ומקום התעסוקה.
• ותק תעסוקתי.
• הלוואות והתחייבויות קיימות.
• סכום המשכנתא המבוקש.
• שווי הנכס ומחיר הרכישה.
• ההון העצמי העומד לרשות הרוכשים.
• שיעור המימון המבוקש.
• יכולת ההחזר החודשית.
• נתוני האשראי של הלווים.

הבנק עשוי לבקש מידע ומסמכים נוספים בהתאם למאפייני הלקוח והעסקה.

לדוגמה, שכיר ועצמאי אינם בהכרח נדרשים להציג בדיוק את אותם מסמכים, ועסקה פשוטה לרכישת דירה מקבלן אינה זהה לעסקה מורכבת יותר.

אילו מסמכים כדאי להכין?

המסמכים המדויקים משתנים בין הבנקים ובהתאם לסוג ההכנסה והעסקה, אך כדאי להיות מוכנים להציג מסמכים שמאפשרים לבנק לאמת את הנתונים שנמסרו בבקשה.

אצל שכירים מדובר בדרך כלל בתלושי שכר ואסמכתאות לחשבון הבנק.

עצמאים עשויים להידרש להציג מסמכים כגון שומות מס, אישורי רואה חשבון ונתונים נוספים לגבי פעילות העסק.

בנוסף, הבנק עשוי לבקש מסמכים הקשורים לנכס, להתחייבויות קיימות ולמקורות ההון העצמי.

ככל שהנתונים והמסמכים מסודרים וברורים יותר, קל יותר להתקדם בתהליך ולצמצם הפתעות בהמשך.

מה כולל האישור העקרוני?

האישור העקרוני במבנה הנהוג כיום נועד לאפשר ללקוח להבין טוב יותר את הצעת המשכנתא וגם להשוות בין בנקים.

הוא כולל, בין היתר, את פרטי הלווים, פרטי הנכס, סכום ההלוואה המבוקש והצעות המשכנתא.

בנוסף מוצגים נתונים חשובים כגון:

הריבית הכוללת החזויה – נתון שנועד לסייע להבין את עלות המימון הצפויה.

ההחזר החודשי הראשון – הסכום הצפוי בתחילת המשכנתא.

ההחזר החודשי הגבוה ביותר הצפוי – נתון חשוב במיוחד, משום שההחזר בתחילת המשכנתא אינו בהכרח ההחזר שילווה אתכם לאורך כל התקופה.

סך התשלומים החזוי – כמה צפוי להיות משולם בסך הכול לאורך חיי המשכנתא, בהתאם להנחות ולתחזיות שעליהן מבוססת ההצעה.

הנתונים האלה מאפשרים לבצע השוואה טובה יותר מאשר הסתכלות על הריבית בלבד.

מהם שלושת הסלים האחידים?

כחלק מרפורמת השקיפות במשכנתאות, הבנקים מציגים באישור העקרוני שלושה סלים אחידים שנקבעו בהתאם להנחיות בנק ישראל.

המטרה היא פשוטה:

לאפשר ללקוח להשוות הצעות של בנקים שונים על בסיס תמהילים זהים.

שלושת הסלים האחידים הם:

סל 1: 100% ריבית קבועה לא צמודה.

סל 2: שליש קבועה לא צמודה, שליש משתנה צמודה למדד כל חמש שנים על בסיס אג"ח ממשלתיות ושליש במסלול פריים.

סל 3: מחצית קבועה לא צמודה ומחצית במסלול פריים.

בנוסף לסלים האחידים, האישור יכול לכלול גם סל המותאם לצורכי הלקוח.

חשוב להדגיש: העובדה שהסלים האחידים מופיעים באישור אינה אומרת שאחד מהם הוא בהכרח התמהיל המתאים ביותר עבורכם.

מטרתם המרכזית היא לאפשר השוואה טובה יותר בין הצעות.

כמה זמן לוקח לקבל אישור עקרוני?

כיום ניתן להגיש את הבקשה לאישור עקרוני באופן דיגיטלי.

לפי הוראות בנק ישראל, הבנק נדרש להשיב לבקשה בתוך 5 ימי עסקים, ובמקרים חריגים שנקבעו במדיניות האשראי ניתן לתת את המענה בתוך 7 ימי עסקים.

בפועל, זמני הטיפול עשויים להשתנות בהתאם למורכבות הבקשה ולמידע שנדרש לצורך בדיקתה.

לכן, אם אתם מתכננים לרכוש נכס, לא כדאי לחכות לרגע האחרון.

לכמה זמן תקף אישור עקרוני למשכנתא?

האישור העקרוני מעניק תקופה שבה ניתן להשלים את המסמכים הדרושים לאימות הנתונים ולקבל את ההלוואה בתנאים שאושרו.

לפי הוראות בנק ישראל, תקופה זו לא תפחת מ־24 ימים ממועד מתן האישור העקרוני.

עם זאת, יש לכך תנאים חשובים.

הנתונים שמסרתם לבנק צריכים להתברר כנכונים בעת האימות, ושינוי בריבית בנק ישראל בתקופה זו עשוי להשפיע על ריבית הפריים, תוך שמירה על המרווח שאושר.

לכן כדאי להתייחס לאישור כאל חלון זמן שבו יש להתקדם עם הבדיקות והמסמכים ולא כאל הצעה שנשמרת ללא הגבלת זמן.

האם אישור עקרוני מבטיח שהמשכנתא תאושר?

לא.

וזו נקודה שחשוב מאוד להבין.

האישור ניתן על בסיס המידע שנמסר לבנק בשלב הבקשה.

לפני ביצוע המשכנתא בפועל, הבנק יבצע בדיקות נוספות וידרוש מסמכים לצורך אימות הנתונים.

בין היתר עשויים להיבדק:

הכנסות הלווים, התחייבויות, נתוני הנכס, שמאות במידת הצורך, חוזה הרכישה, מצב רישום הנכס ומסמכים משפטיים ובנקאיים נוספים.

אם מתגלה פער משמעותי בין הנתונים שנמסרו בבקשה לבין הנתונים בפועל, הדבר עלול להשפיע על האישור.

לכן חשוב למסור כבר בשלב הראשון נתונים מדויקים ככל האפשר.

מה קורה אם הבנק מסרב לתת אישור עקרוני?

סירוב של בנק אחד אינו בהכרח אומר שלא ניתן לקבל משכנתא בכלל.

ראשית, חשוב להבין מדוע הבקשה נדחתה.

הסיבה יכולה להיות קשורה, לדוגמה, ליכולת ההחזר, להכנסה שאינה מספקת מבחינת הבנק, להתחייבויות קיימות, לנתוני אשראי, לשיעור המימון, למאפייני הנכס או למבנה העסקה.

לפני שמגישים שוב ושוב את אותה בקשה לבנקים נוספים, כדאי להבין את מקור הבעיה ולבדוק האם ניתן לבנות את העסקה בצורה אחרת.

לעיתים שינוי בסכום ההלוואה, הגדלת ההון העצמי, סילוק התחייבויות מסוימות או הצגה נכונה יותר של התיק יכולים להשפיע על האפשרויות העומדות בפני הלווים.

למה כדאי לקבל אישור עקרוני מכמה בנקים?

קבלת אישור מבנק אחד היא התחלה – אבל לא בהכרח סוף התהליך.

שני בנקים יכולים לבחון את אותה משפחה ואת אותה עסקה ולהציע תנאים שונים.

לכן לאחר שמבינים מהו סכום המשכנתא הנדרש ומהו מבנה העסקה, כדאי לבחון מספר הצעות.

הסלים האחידים באישור העקרוני מקלים על ההשוואה, משום שניתן לראות כיצד בנקים שונים מתמחרים תמהילים זהים.

עם זאת, גם כאן לא כדאי להסתכל רק על מספר אחד.

צריך לבחון את התמהיל, תקופת ההלוואה, הריביות, ההצמדות, ההחזר החודשי והעלות הכוללת הצפויה.

טעות נפוצה: לבחור דירה לפי סכום המשכנתא שהבנק מוכן לתת

יש הבדל חשוב בין השאלה:

"כמה הבנק מוכן להלוות לי?"

לבין השאלה:

"איזו משכנתא נכון לי לקחת?"

ייתכן שהבנק יהיה מוכן לאשר סכום מסוים, אבל ההחזר החודשי הנובע ממנו יהיה גבוה מדי עבור התקציב המשפחתי.

משפחה שמכניסה 25,000 ₪ נטו בחודש, למשל, לא צריכה בהכרח לקחת את סכום המשכנתא המרבי שהבנק מוכן לאשר לה.

צריך להשאיר מקום גם להוצאות שוטפות, ילדים, רכב, חופשות, הוצאות בלתי צפויות ושינויים עתידיים בהכנסה.

אישור עקרוני הוא לכן כלי חשוב לתכנון – לא יעד שצריך למצות עד השקל האחרון.

טעויות שכדאי להימנע מהן בתהליך האישור העקרוני

אחת הטעויות היא למסור לבנק נתונים חלקיים או לא מדויקים מתוך מחשבה ש"נסתדר אחר כך".

טעות נוספת היא להסתפק בבנק שבו מתנהל חשבון העו"ש מבלי לבדוק הצעות נוספות.

גם הסתכלות רק על ההחזר החודשי הראשון עלולה להטעות. חשוב לבחון גם את ההחזר הגבוה הצפוי ואת העלות הכוללת.

וטעות משמעותית במיוחד היא לחתום על עסקת רכישה כאשר המימון עדיין אינו ברור מספיק.

שאלות נפוצות על אישור עקרוני למשכנתא

האם אפשר לקבל אישור עקרוני לפני שמצאתי דירה?

במקרים רבים ניתן להתחיל בבדיקת יכולת המימון עוד לפני שנבחר נכס סופי. הדבר יכול לסייע להבין מהו טווח המחירים הריאלי לחיפוש.

כאשר יש נכס ספציפי, הבנק יוכל לבחון גם את פרטי העסקה והנכס כחלק מהמשך התהליך.

האם אישור עקרוני עולה כסף?

הגשת בקשה לאישור עקרוני לבנק אינה כרוכה בדרך כלל בתשלום עבור עצם האישור.

בהמשך תהליך המשכנתא עשויות להיות עלויות אחרות כגון שמאות, רישומים, ביטוחים והוצאות נוספות הקשורות לביצוע ההלוואה.

האם אפשר לקבל אישור עקרוני מכמה בנקים במקביל?

כן. למעשה, קבלת מספר הצעות מאפשרת להשוות בין הבנקים ולנהל משא ומתן על התנאים.

קיבלתי אישור עקרוני – האם עכשיו כדאי לחתום על חוזה?

האישור הוא נדבך חשוב מאוד, אבל לפני חתימה צריך לוודא שהעסקה כולה נבדקה: ההון העצמי, מקורות המימון, לוח התשלומים, מצב הנכס וההיבטים המשפטיים.

האישור העקרוני אינו מחליף בדיקה משפטית של העסקה על ידי עורך דין.

לפני שרוכשים דירה – בודקים את המימון

אם אתם נמצאים בתחילת תהליך רכישת הדירה, מומלץ לקרוא גם על ייעוץ משכנתא חדשה ולהבין כיצד מתכננים נכון את המימון לפני שמתחייבים לעסקה.

אישור עקרוני למשכנתא הוא אחד השלבים הראשונים והחשובים בתכנון רכישת דירה.

המטרה אינה רק לקבל מהבנק תשובה של "כן" או "לא", אלא להבין:

כמה מימון ניתן לקבל, מה יהיה סדר הגודל של ההחזר, אילו תנאים מוצעים והאם העסקה מתאימה ליכולת הכלכלית של המשפחה.

תכנון נכון לפני חתימה על חוזה יכול למנוע מצב שבו מוצאים את דירת החלומות – ורק לאחר מכן מגלים שקיים פער בין מחיר העסקה לבין המימון שניתן לקבל.

אם אתם עומדים לפני רכישת דירה ורוצים לבדוק את יכולת המימון, לבנות תקציב נכון ולהשוות בין הצעות הבנקים, כדאי לבצע את הבדיקה עוד לפני שמתחייבים לעסקה.

אליעזר חזות – ייעוץ משכנתאות ופיננסים