ייעוץ משכנתא חדשה
משכנתא לדירה ראשונה – המדריך המלא לרוכשי דירה
רכישת דירה ראשונה היא אחת ההחלטות הכלכליות המשמעותיות ביותר שמשפחה מקבלת. לצד ההתרגשות מבחירת הדירה, חשוב להבין שהחלטות שמתקבלות בשלב המימון עשויות ללוות אתכם במשך שנים רבות.
כמה הון עצמי צריך? כמה משכנתא אפשר לקבל? מהו החזר חודשי שמתאים למשפחה? באילו מסלולים כדאי להשתמש? ומתי נכון לקבל אישור עקרוני מהבנק?
אלו שאלות שכדאי לענות עליהן לפני שחותמים על חוזה רכישה, ולא לאחר מכן.
משכנתא נכונה אינה בהכרח המשכנתא שבה הבנק מוכן לתת לכם את הסכום הגבוה ביותר. המטרה היא לבנות מימון שמתאים גם לרכישת הדירה וגם ליכולת הכלכלית שלכם לאורך זמן.
כמה הון עצמי צריך לרכישת דירה ראשונה?
אחת השאלות הראשונות של רוכשי דירה היא כמה כסף צריך להביא מהבית.
לפי מגבלות בנק ישראל, ברכישת דירה יחידה ניתן לקבל משכנתא בשיעור של עד 75% משווי הנכס.
כלומר, ככלל, נדרש הון עצמי של לפחות 25%.
לדוגמה:
אם מחיר הדירה הוא 1.6 מיליון ₪, משכנתא בשיעור מימון של 75% יכולה להגיע עד 1.2 מיליון ₪, ולכן נדרש הון עצמי של לפחות 400,000 ₪ לצורך מחיר הדירה.
אבל כאן נמצאת טעות נפוצה.
ההון העצמי הדרוש אינו מסתכם רק ב־25% ממחיר הדירה.
לרכישת נכס יכולות להתלוות הוצאות נוספות: עורך דין, שמאות, תיווך אם קיים, שיפוץ, מעבר דירה, ריהוט, רישומים, ביטוחים והוצאות נוספות בהתאם לעסקה.
לכן לא כדאי להגיע לרכישה כאשר כל הכסף הזמין משמש כהון עצמי ולא נשארת יתרה להוצאות הנלוות ולבלת"מים.
איך הבנק קובע את שווי הדירה לצורך המשכנתא?
חשוב להבחין בין מחיר הרכישה לבין השווי שבו הבנק מכיר לצורך המימון.
הבנק עשוי לדרוש שמאות לנכס.
לדוגמה, נניח שחתמתם על רכישת דירה במחיר של 1.6 מיליון ₪, אך השמאי מטעם הבנק העריך אותה ב־1.5 מיליון ₪.
במצב כזה עלול להיווצר פער במימון שתכננתם לקבל, משום שהבנק מחשב את שיעור המימון בהתאם לכללים החלים עליו ולשווי המוכר לצורך העסקה.
פער כזה יכול לחייב את הרוכשים להביא הון עצמי נוסף.
זו אחת הסיבות לכך שלא נכון לבנות עסקת רכישה כאשר אין מרווח ביטחון בתקציב.
כמה משכנתא אפשר לקבל?
שיעור המימון הוא רק חלק מהתמונה.
גם אם מבחינת שווי הנכס ניתן לקבל משכנתא מסוימת, הבנק עדיין צריך לבדוק האם הלווים מסוגלים לעמוד בהחזר.
הבנק בוחן בין היתר את הכנסות משק הבית, התחייבויות קיימות, הלוואות, נתוני אשראי, מאפייני התעסוקה והיכולת לעמוד בתשלומי המשכנתא לאורך זמן.
לדוגמה:
זוג מעוניין לרכוש דירה ב־2 מיליון ₪ וברשותו הון עצמי של 500,000 ₪.
מבחינת שיעור המימון מדובר במשכנתא של 1.5 מיליון ₪ – 75% משווי הדירה.
אבל העובדה ששיעור המימון אפשרי אינה אומרת בהכרח שהבנק יאשר את המשכנתא.
אם ההכנסה המשפחתית אינה מאפשרת לעמוד בהחזר הנדרש, סכום המשכנתא שהבנק יהיה מוכן לאשר עשוי להיות נמוך יותר.
לכן צריך לבדוק שני דברים במקביל: הון עצמי ויכולת החזר.
כמה נכון להחזיר בכל חודש?
השאלה החשובה אינה רק "כמה הבנק מוכן לאשר?", אלא גם:
באיזה החזר חודשי המשפחה יכולה לעמוד בלי שהמשכנתא תפגע בצורה משמעותית ברמת החיים שלה?
לפי מגבלות בנק ישראל, בנק אינו רשאי לאשר משכנתא כאשר שיעור ההחזר מההכנסה עולה על 50%.
בנוסף, משכנתא שבה שיעור ההחזר עולה על 40% מההכנסה נחשבת מבחינת הבנק להלוואה בסיכון גבוה יותר.
אבל גם המגבלה הבנקאית אינה בהכרח יעד שכדאי להגיע אליו.
לדוגמה:
משפחה שמכניסה 25,000 ₪ נטו בחודש צריכה לבחון לא רק את המשכנתא, אלא גם את ההוצאות השוטפות שלה – ילדים, רכב, חינוך, הלוואות, חופשות, חיסכון והוצאות בלתי צפויות.
משפחה אחת יכולה להרגיש בנוח עם החזר מסוים, בעוד שמשפחה אחרת עם אותה הכנסה בדיוק תתקשה בו.
לכן קובעים החזר חודשי לפי התקציב המשפחתי, ולא רק לפי המקסימום שהבנק מוכן לאשר.
אישור עקרוני – שלב שכדאי לבצע מוקדם
לפני שמתחייבים לרכישת דירה, חשוב לדעת האם הבנק מוכן עקרונית לתת את המימון הדרוש.
לשם כך קיימת בקשה לאישור עקרוני למשכנתא.
באישור העקרוני הבנק בוחן את הנתונים שמסרתם ומציג את הצעת המשכנתא שאושרה עקרונית.
כיום האישור מוצג במבנה אחיד שמאפשר להבין טוב יותר את ההצעה ולהשוות בין בנקים.
האישור כולל בין היתר את סכום ההלוואה ונתונים כמו ההחזר החודשי הראשון, ההחזר החודשי הגבוה ביותר הצפוי, הריבית הכוללת החזויה וסך התשלומים החזוי.
חשוב לזכור שאישור עקרוני אינו אישור סופי לביצוע המשכנתא. הבנק עדיין יצטרך לאמת את הנתונים והמסמכים ולבדוק את הנכס והעסקה.
לכן לא כדאי להסתפק בהנחה ש"לא תהיה בעיה לקבל משכנתא".
לא לשכוח את ההוצאות שמסביב לדירה
אחת הטעויות הנפוצות ברכישת דירה ראשונה היא לחשב:
מחיר הדירה פחות המשכנתא = ההון העצמי הדרוש.
בפועל, רכישת דירה יכולה לכלול שורה של הוצאות נוספות.
בין היתר כדאי להביא בחשבון, בהתאם לעסקה:
- שכר טרחת עורך דין.
- דמי תיווך, אם קיימים.
- שמאות.
- עלויות רישום.
- ביטוחי משכנתא.
- שיפוץ והתאמות בדירה.
- הובלה ומעבר.
- ריהוט וציוד.
- מסים ותשלומים החלים על העסקה, ככל שחלים.
לכן מומלץ לבנות תקציב רכישה מלא ולא להשתמש בכל הכסף הזמין רק לצורך התשלום למוכר.
Hand presenting model house for home loan campaign
לכמה שנים כדאי לקחת משכנתא?
משכנתא יכולה להיפרס לתקופה ארוכה, כאשר תקופת ההלוואה המרבית בהתאם למגבלות בנק ישראל היא 30 שנה.
ככל שפורסים את ההלוואה לתקופה ארוכה יותר, ההחזר החודשי בדרך כלל קטן.
אבל יש לכך מחיר.
כאשר מחזירים את אותה הלוואה במשך יותר שנים, בדרך כלל משלמים יותר ריבית ועלויות מימון לאורך חיי המשכנתא.
מצד שני, קיצור אגרסיבי מדי של התקופה עלול ליצור החזר חודשי גבוה שמכביד על התקציב המשפחתי.
לכן המטרה אינה לבחור אוטומטית בתקופה הקצרה ביותר או הארוכה ביותר, אלא למצוא את נקודת האיזון בין החזר חודשי נוח לבין עלות כוללת סבירה.
מהו תמהיל משכנתא?
משכנתא אינה חייבת להיות הלוואה אחת בריבית אחת.
בדרך כלל ניתן לחלק אותה למספר מסלולים, שלכל אחד מהם מאפיינים שונים מבחינת ריבית, הצמדה, אפשרות לשינויים עתידיים ורמת הסיכון.
בניית התמהיל היא אחד השלבים החשובים בתכנון המשכנתא.
המטרה אינה לנחש איזה מסלול יהיה הזול ביותר בעוד 10 או 20 שנה, אלא ליצור שילוב שמתאים למאפיינים ולצרכים של המשפחה.
צריך לשאול, בין היתר:
מהו ההחזר החודשי הרצוי? האם צפוי סכום כסף שיאפשר לפרוע חלק מהמשכנתא בעתיד? האם ההכנסה צפויה לעלות או לרדת? האם מתוכננות הוצאות גדולות? האם קיימת אפשרות למעבר דירה בעוד מספר שנים?
משכנתא שמתאימה לזוג בתחילת הקריירה אינה בהכרח מתאימה למשפחה עם שלושה ילדים, גם אם סכום ההלוואה זהה.
אל תבנו את המשכנתא רק לפי המצב שלכם היום
זה אחד העקרונות החשובים ביותר ברכישת דירה ראשונה.
משכנתא יכולה ללוות אתכם במשך עשרות שנים, ובמהלך התקופה החיים משתנים.
יכולים להגיע ילדים, שינוי מקום עבודה, עלייה או ירידה בהכנסה, הוצאות לימודים, החלפת רכב, מעבר דירה או סכומי כסף שיאפשרו לפרוע חלק מההלוואה.
לכן תמהיל משכנתא נכון צריך להשאיר מידה מסוימת של גמישות.
לא כדאי לבנות את כל המשכנתא רק סביב השאלה "כמה אנחנו מסוגלים לשלם החודש?".
צריך לשאול גם:
מה יקרה למשכנתא ולתקציב המשפחתי בעוד חמש או עשר שנים?
האם לבחור את הבנק שבו מתנהל חשבון העו"ש?
לא בהכרח.
העובדה שאתם לקוחות של בנק מסוים במשך שנים אינה מבטיחה שהוא יציע לכם את המשכנתא המתאימה או הזולה ביותר.
אחד היתרונות של מבנה האישור העקרוני הנהוג כיום הוא שניתן לבצע השוואה מסודרת יותר בין הצעות של בנקים שונים.
כאשר משווים, לא כדאי להסתכל רק על ריבית אחת.
צריך להשוות גם את מבנה התמהיל, תקופות ההלוואה, הצמדות, ההחזר החודשי, ההחזר הגבוה הצפוי והעלות הכוללת החזויה.
פער שנראה קטן בריבית יכול להפוך לסכום משמעותי כאשר מדובר בהלוואה גדולה שנפרסת לשנים רבות.
איך נראה תהליך לקיחת משכנתא לדירה ראשונה?
תהליך מסודר מתחיל עוד לפני החתימה על הדירה.
שלב 1 – בניית תקציב
בודקים כמה הון עצמי קיים וכמה ממנו נכון להשקיע ברכישה, תוך השארת כסף להוצאות נלוות ולבלת"מים.
שלב 2 – קביעת החזר חודשי
בודקים מהו ההחזר שהמשפחה יכולה לשלם לאורך זמן, ולא רק בחודשים הראשונים.
שלב 3 – קבלת אישור עקרוני
בודקים מול הבנקים האם סכום המימון הדרוש אפשרי.
שלב 4 – בדיקת הנכס והעסקה
בודקים את מחיר הרכישה, השמאות במידת הצורך, לוח התשלומים והיבטים משפטיים באמצעות בעלי המקצוע המתאימים.
שלב 5 – בניית תמהיל
מתכננים את חלוקת המשכנתא בין המסלולים והתקופות בהתאם לצרכים וליכולת הכלכלית.
שלב 6 – השוואת הצעות וניהול משא ומתן
פונים לבנקים ומשווים הצעות על בסיס דומה ככל האפשר.
שלב 7 – השלמת מסמכים וביטחונות
לאחר בחירת הבנק וההצעה משלימים את המסמכים, השמאות, הביטחונות, הביטוחים והדרישות הנוספות לצורך ביצוע ההלוואה.
טעויות נפוצות של רוכשי דירה ראשונה
לחפש דירה לפני שיודעים מה התקציב האמיתי – מחיר הדירה צריך להיקבע גם בהתאם ליכולת המימון ולא רק בהתאם להון העצמי.
להשתמש בכל ההון העצמי – כדאי להביא בחשבון הוצאות נלוות ולשמור מרווח ביטחון.
להסתכל רק על ההחזר הראשון – משכנתאות יכולות להשתנות לאורך השנים בהתאם למסלולים שנבחרו.
לקחת את הסכום המרבי שהבנק מוכן לתת – יכולת הבנק לאשר משכנתא אינה בהכרח היכולת הנכונה של המשפחה להחזיר אותה.
לבחור תמהיל רק לפי הריבית הנמוכה ביותר היום – צריך להבין את הסיכון והמאפיינים של כל מסלול לאורך זמן.
לא להשוות בין בנקים – הצעות שונות יכולות להיות שונות בתמחור ובמבנה.
לא לחשוב על העתיד – משכנתא צריכה לקחת בחשבון גם שינויים אפשריים בהכנסות ובהוצאות.
האם כדאי להיעזר ביועץ משכנתאות ברכישת דירה ראשונה?
אפשר לפנות לבנקים ולקבל הצעות באופן עצמאי, אך עבור רוכשים רבים מדובר בעסקה פיננסית גדולה ומורכבת שהם מבצעים בפעם הראשונה.
תפקידו של יועץ משכנתאות מטעם הלקוחות יכול לכלול בחינת יכולת המימון, תכנון ההחזר החודשי, בניית תמהיל, הכנת התיק לבנקים, השוואת הצעות, ניהול משא ומתן וליווי עד לביצוע המשכנתא.
הערך של הייעוץ אינו נמדד רק בשאלה "איזו ריבית קיבלנו".
תכנון נכון צריך להביא בחשבון גם את רמת ההחזר, עלות המימון, הסיכונים במסלולים השונים והגמישות שהמשפחה עשויה להזדקק לה בעתיד.
שאלות נפוצות על משכנתא לדירה ראשונה
כמה אחוז מימון אפשר לקבל לדירה ראשונה?
כאשר מדובר בדירה המוגדרת כדירה יחידה בהתאם לכללים הרלוונטיים, שיעור המימון המרבי במשכנתא בנקאית הוא עד 75% משווי הנכס לצורך חישוב המימון.
אין פירוש הדבר שהבנק חייב לאשר 75%. האישור תלוי גם בהכנסות, יכולת ההחזר, נתוני האשראי והעסקה.
האם 25% הון עצמי מספיקים?
25% הם נקודת המוצא הנובעת ממגבלת מימון של עד 75% בדירה יחידה, אך צריך להביא בחשבון גם הוצאות נלוות ואת האפשרות ששווי הנכס לצורך המימון יהיה נמוך ממחיר העסקה.
לכן בפועל כדאי שיהיה מרווח מעבר לסכום המינימלי.
האם כדאי לקבל אישור עקרוני לפני שמוצאים דירה?
אפשר להתחיל בבדיקת יכולת המימון גם לפני שנבחר נכס סופי.
בדיקה מוקדמת יכולה לעזור להבין באיזה טווח מחירים נכון לחפש ולצמצם את הסיכון למציאת דירה שאינה מתאימה ליכולת המימון.
האם כדאי לקחת משכנתא ל־30 שנה כדי להקטין את ההחזר?
לא בהכרח.
פריסה ארוכה יכולה להקטין את ההחזר החודשי, אבל בדרך כלל מגדילה את עלויות המימון לאורך חיי ההלוואה.
צריך לבחון את האיזון בין ההחזר החודשי לבין העלות הכוללת.
האם כדאי לקחת את כל המשכנתא מבנק אחד?
משכנתא מבוצעת בדרך כלל בבנק אחד, אך לפני הבחירה אפשר וכדאי להשוות הצעות ממספר בנקים.
המטרה היא לקבל תמונה טובה יותר של התנאים האפשריים ולנהל משא ומתן לפני שמחליטים היכן לבצע את ההלוואה.
משכנתא לדירה ראשונה מתחילה בתכנון נכון
לפני שמתחילים להתווכח עם הבנק על עשיריות אחוז בריבית, צריך לוודא שהבסיס נכון.
מהו מחיר הדירה שמתאים לכם? כמה הון עצמי נכון להשקיע? מהו ההחזר החודשי שהמשפחה יכולה לשאת? ואיך בונים משכנתא שתאפשר לכם להמשיך לחיות, לחסוך ולהתמודד עם שינויים גם לאחר רכישת הדירה?
החלטות נכונות בשלב התכנון יכולות להיות משמעותיות הרבה יותר מהתמקדות בריבית של מסלול אחד.
אם אתם עומדים לפני רכישת דירה ראשונה ורוצים לבדוק את יכולת המימון, לבנות תקציב ותמהיל משכנתא ולהשוות בין הצעות הבנקים – כדאי לבצע את התכנון לפני שמתחייבים לעסקה.
אליעזר חזות – ייעוץ משכנתאות ופיננסים
