איך לקנות דירה להשקעה ללא הון עצמי?
האם ניתן להשקיע בנדל"ן ללא הון עצמי או כיצד ניתן לקנות דירה להשקעה עם הון עצמי מינימאלי ? במאמר הבא ננסה לענות על השאלה הזו שמעניינת לא מעט אנשים שרוצים לרכוש נכס ולא יודעים איך להתחיל את המהלך. ישראל צועדת קדימה עם צמיחה מואצת וגידול דמוגרפי הגדול במדינות המערב, ותחזיות הצמיחה קדימה מראות כמעט על הכפלה של מספר התושבים במדינה בעוד כ-30 שנה.
כמובן שעליית מחירי הדיור מושפעת מקצב הצמיחה הגבוה וכן מעוד פרמטרים נוספים שמשפיעים על הביקוש לנדל”ן שהולך וגובר באזורנו, כמו עלייה בתוחלת החיים, עולים חדשים מחו”ל ועלייה בכמות הגירושין (מה שמוביל לצורך בדירות נוספות) ועוד. כל זה גורם לביקושים ערים בשוק הנדל"ן ולצמיחה מואצת.
לאדם הממוצע, נוצר הרצון לרצות לקפוץ לרכבת הדוהרת של עליות מחירי הנדל”ן בכל מחיר ולא להישאר מאחור ללא דירה – כי אחרת הוא עלול להפסיד את עליית הערך בנדלן בזה שהוא יושב על הגדר.
אם בעבר הסתפקנו בדירת מגורים בלבד וההשקעות בעולם הנדלן היו נחלתם של בעלי ההון בלבד, לא זה המצב כיום. האופציות המימוניות והיצע המשכנתאות כיום מאפשרות לרבים לרכוש דירה להשקעה ללא הון עצמי ולשלם את המשכנתא מהשכירות שמתקבלת מהדירה וכך להבטיח בעלות על נכס שמשביח את עצמו עם הזמן כמעט ללא הון עצמי.
איך לזהות פוטנציאל להשקעה בנדלן ללא הון עצמי
אנשים רבים תוהים האם רכישת דירה שנייה ללא הון עצמי היא אופציה מעשית ונמנעים מלקחת התחייבויות כספיות נוספות שיכולות להגדיל משמעותית את עומס ההלוואות וגובה ההחזר חודשי. על מנת לקבל החלטות מושכלות המבוססות על ידע ופוטנציאל בפועל ולא על פחד ואינטואיציה, חשוב להבין כמה עקרונות בסיסים שהם רלוונטיים לשוק הנדל"ן שלנו בארץ:
היצע האדמות הולך וקטן – בניגוד כמעט לכל מוצר צריכה אחר, קרקע לא ניתן לייצר, לייבא או להגדיל לכן ההיצע הולך וקטן. רכישת קרקע, או השקעה בנדל"ן ורכישת נכס בנוי במקרה הנ"ל, תמיד ישאר נכס סחיר בידי הרוכש.
ההיצע והביקוש – בעולם הכלכלה, הכלל הבסיסי ביותר הבסיסי ביותר נשען על היצע וביקוש. כלל זה עובד על כל מוצר או שירות, לרבות נדל"ן: אם ההיצע עולה על הביקוש אז המחירים יורדים וכאשר הביקוש עולה על ההיצע סביר שהמחירים עולים. במציאות שלנו בשוק הנדל"ן המקומי שלנו – הביקוש תמיד עולה על ההיצע בשל הנתונים הנ"ל (מגבלת קרקע, גידול אוכלוסין, עולים חדשים ועוד), מה שמבטיח עליות מחירים לאורך זמן.
אזורי ביקוש – רוב הציבור קונה את הדירה הראשונה למטרות אישיות ומגורים על פי שיקולים משפחתיים/חברתיים בעיקר ולא לפי שיקולים כלכליים (קרבה להורים, קרבה לעבודה ועוד). בבואנו לבחור דירה שנייה לצורכי השקעה החשיבה היא רווח כלכלי נטו, לכן חשוב לזהות מהם אזורי הביקוש שבהם נרצה להשקיע ומהם שיעורי תשואה הצפויים באזור כדי שהעסקה תהיה משתלמת לבעל הנכס לטווח הארוך. הבנת העקרונות הללו מובילה להבנה שהשקעה בנדל"ן ללא הון עצמי היא דרך השקעה מבטיחה ויכולה להתגלות כמשתלמת במיוחד.
איך להשקיע בנדל"ן ללא הון עצמי?
מתוך ידיעה שענף הנדל"ן הוא אחד מאפיקי ההשקעה הבטוחים ביותר, נשאלת השאלה האם ניתן להשקיע בנדל"ן מבלי להביא הון עצמי מהבית ? התשובה לכך היא ברובה חיובית ותלויה בכמה גורמים. כמו כן, בהשוואה לסוגי השקעות אחרים, כמו השקעה במניות, השקעה במטבעות קריפטוגרפיים, מט"ח וכדומה, זוהי ההשקעה היחידה שניתן לבצע ללא הון עצמי וזאת משום שזו ההשקעה היחידה שבה ניתן לקנות את הנכס במינוף ולקבל משכנתא מהבנק בתנאים נוחים ובסכומים גבוהים כנגד שעבוד של הנכס.
חשוב להכיר את הוראות בנק ישראל שהוא הרגולטור של הבנקים למתן הלוואות כנגד שעבוד של הנכס:
דירה ראשונה – ניתן לקבל משכנתא עד 75% מערך הדירה.
משפרי דיור (התחייבות למכירת דירה קיימת) – אפשרות מימון של עד 70% מערך הדירה.
דירה שנייה (נוסף על הדירה ראשונה) – ניתן לקבל מימון ב-50% מערך הדירה.
שווי הדירה ייקבע על פי שווי חוזי של הנכס והערכת שמאות ע”י שמאי שמאושר ע”י הבנקים. כמובן שיש מגבלה על הסכום אותו נרצה לגייס מהבנק. מהיכן יבוא שאר המימון – על זה נרחיב בהמשך.
איך אפשר לקנות דירה ללא הון עצמי:
מימון ההון עצמי לדירה דרך מספר בנקים – זוג צעיר כיום יכול לרכוש דירה ללא הון עצמי שלוקח משפר רב שנים לחסוך וזה דרוש תכנון תקציבי זהיר וקפדני של משק הביית. אז איך קונים דירה ללא חסכון כלל ? זוג הצעיר, שאין לו את ההון העצמי הדרוש למשכנתא יכול לפנות לבנק מסוים ולבקש הלוואה לכל מטרה (ללא הצהרה שזה לרכישת דירה) כדי לגייס את ההון העצמי הנדרש לקניית הנכס. למעשה מדובר בהליך שגרתי למדי, וזוגות עם הכנסה מספקת יכולים לקבל את ההלוואות הללו בקלות. לאחר גיוס מה שנקרא ההון עצמי, הזוג הצעיר יוכל ללכת לבנק אחר ולקחת המשכנתא להשלמת הרכישה
שימו לב שצריך להיות זהירים שכן מדובר במימון כולל של 100% משווי הדירה, מה שאומר החזר חודשי גבוהה מדי חודש, ושצריך לשלם גם את המשכנתא ולהחזיר את ההלוואה בו זמנית. עליכם לוודא שהכנסתכם מספיקה לתשלום ההלוואה ולשמירה על אורח חיים תקין.
מימון ההון עצמי בעזרת הלוואה מההורים – הזוג יכול להיעזר בהורים שהם בעלי נכס שיוכלו לקבל הלוואה לעזרה לילדים לרכישת דירה על הנכס שלהם. ההורים יוכלו לקבל מהבנק הלוואה עד גובה של 50% מערך הדירה. כסף זה לשמש כהון עצמי לזוג בבואם לרכוש נכס. למשל, נניח שזוג רוצים לקנות דירה ללא הון עצמי – בשווי מיליון שקל. ההורים יכולים למשכן דירתם ולקחת הלוואה לכל מטרה בסך 250 אלף שקל שהם בדיוק 25% משווי הדירה שהזוג עומד לרכוש. את השאר (75%) הזוג יקבל כמשכנתא מהבנק בסך 750,000 שקל. כך מגיעים לסכום של מיליון שקל משתי משכנתאות – שזהו המחיר של הדירה שאנחנו הולכים לקנות.
מימון דרך קניית נכס בשווי נמוך יותר והשבחתו : בהנחה שיש הון עצמי נמוך, שלא מספיק כדי לרכוש את הנכס בו אנו מעוניינים, אז יש לשקול את האפשרות הבאה: לרכוש דירה זולה יותר ולהשכיר אותה ובמקביל לשכור דירה בסטנדרד של הדירה שאותה רצינו לרכוש. בדרך זו, לא צריך הון עצמי הגבוה כדי לרכוש דירה.
נסביר: נניח שרוצים לקנות דירה במיליון שקל ואין את ההון עצמי הנדרש (כ-250000שח) לעסקה, מה שאפשר לעשות זה לקנות דירה אחרת זולה יותר בשווי של כחצי ממה שתכננו במקור (כ- 500-600 אלף שקל) ולהשכיר אותה. עד כמה שזה נשמע מוזר, דירות כאלה עדיין קיימות – בצפון ובדרום באזורים מסוימים. להשכיר את הדירה ולהמשיך להתגורר בשכירות עד להשבחת ערך הנכס שקנינו. לאחר שהנכס עלה, ניתן למכור והרווח ישמש כהון עצמי לקנית נכס גדול יותר. לאחר המכירה אפשר לגייס ביתר קלות את ההון להבטחת משכנתא על הדירה בשווי של כמיליון שקל שרציתם מלכתחילה.
איך עובדת השיטה ?
כאמור, בנק ישראל מאפשר 75% מהמימון עבור הדירה הראשונה, המשמשת לרוב כדירת מגורים. הלוואה באחוז מימון כזה ניתן לקבל לא רק על רכישת נכס חדש אלא גם על נכס קיים (הלוואה לכל מטרה).
למשל, משפחה בעלת נכס בשווי של כ-1,000,000 ₪ יכולה לקחת הלוואה לכל מטרה תוך שעבוד הנכס הקיים של עד 50% משווי הנכס, ז”א לקבל כ-500000שח משכנתא שיכולים לשמש כהון עצמי לעסקה של רכישת דירה. ומה אם יש משכנתא קיימת על הנכס הקיים ? עדיין ניתן לקחת הלוואה לכל מטרה בגובה של עד 50% משווי הנכס.
נראה את זה במספרים בדוגמא הבאה:
* הלוואה על נכס קיים עד 50% מערך הדירה בניכוי גובה המשכנתא הקיימת.
* שווי נכס קיים – 1500000שח עם משכנתא קיימת של כ-400000שח, ניתן לקחת עד 50% בניקוי משכנתא קיימת, זא, ניתן לקחת 750000-400000שח = 350,000שח הלוואה לכל מטרה.
* בהנחה שרוצים לרכוש נכס נוסף להשקעה בשווי של כ-מליון שח, ההלוואה של ה-350000שח שלקחנו כנגד שעבוד של הנכס הקיים, תשמש כהון עצמי לעסקה.
* לוקחים משכנתא על נכס נרכש בסך של 650000שח בשביל לרכוש את הנכס.
חשוב להדגיש שכל ההלוואות – חייבות להיות מגובות בהכנסות מתאימות וביכולת החזר חודשית מתאימה לפי דרישות הרגולציה של הבנקים.
מדוע לקחת הלוואה לכל מטרה בריבית גבוהה ?
באופן כללי, הלוואות לדיור הן ההלוואות הזולות במשק, בעוד הלוואות לכל מטרה הן מעט יותר יקרות . בכל זאת, כשמשתמשים במינוף דירה קיימת לטובת רכישת דירה שניה, חשוב לדעת שבמסגרת המאבק במחירי הדיור, נתן בנק ישראל הוראה לבנקים שלפיו לא ניתן לממן דירה שנייה בעזרת לקיחת משכנתא על דירה קיימת. האפשרות לקבל את הלוואה לכל מטרה בדרך זו, זה למעשה טריק לעקוף את הרגולציה של בנק ישראל.
ניתן לעשות ע”י לקיחת ההלוואה לכל מטרה מגופים חוץ בנקיים ששם אין את הרגולציה (מתואר בפסקה הבאה).
מימון חוץ בנקאי
מימון חוץ בנקאי היא דרך נוחה לגייס כספים שיכולים לשמש כהון עצמי לטובת רכישת נכס וללא הרגולציה הכבדה והמסורבלת של הבנקים. סדר ורגולציה שהנהיג משרד האוצר בשנים האחרונות בשוק האשראי, גרמה לפתיחת שוק ההלוואות לתחרות באמצעות מתן רישיונות לחברות ביטוח וחברות אשראי במשק לפעול במגזר ההלוואות והפיננסים. חברות אלו מעניקות לציבור הלוואות חוקיות בטוחות וגם תחרותיות ביחס לבנקים והם בעלות מאפיינים דומים למשכנתאות שניתנות ע”י הבנקים, אך הריביות על הלוואות אלו לרוב גבוהות יותר מאלה שמציעים הבנקים.
בשל אופי השוק התחרותי, מומלץ לעשות חקר שוק והשוואות להשגת התנאים הטובים ביותר.
לסיכום
השקעה ללא הון עצמי פתוחה וזמינה לכולם, לא רק כלי בלעדי של העשירים בעלי המעמד הגבוהה
השקעה ללא הון עצמי מצריכה תכנון מראש, למידה והיכרות עם שוק הנדל”ן, בניית תוכנית עסקית שתכליתה תוכנית רווחית, תכנון פיננסי קפדני ועוד.
השקעה ללא הון עצמי מצריכה גם השקעה של זמן ואנרגיות לחיפוש נכס להשקעה מתאים באזורי הביקוש.
