המדריך המלא למשכנתא הפוכה
משכנתא הפוכה לגילאי 55 ומעלה
עם משכנתא הפוכה או במילים אחרות משכנתא פנסיונית, אתה יכול להמשיך לגור בדירה שלך, הדירה נשארת בבעלותך המלאה ותוכל ליהנות מכספי הלוואה שעומדים לרשותך ולעשות כל מה שתחליט עם כספי ההלוואה. לדוגמה: עזרה לילדים, מעבר לדיור מוגן, סגירת הלוואות, סגירת משכנתא, קבלת קצבה חודשית לשיפור רמת החיים או כל שימוש אחר שעולה על דעתך.
משכנתא הפוכה
לאחר הפרישה מהעבודה, ישנם לא מעט אנשים שנכנסים לבעיה כלכלית, שנובעת בעיקרה מירידה בהכנסות של משק הבית לצד הוצאות שלא קטנות בהתאם – מה שגורם ללחצים כלכליים ולירידה משמעותית באיכות החיים. אחד הפתרונות לשפר את המצב הוא משכנתא הפוכה
מה זה משכנתא הפוכה ? האם זה מתאים לכל אחד ? מתי כדאי לקחת משכנתא הפוכה ?
זוגות מבוגרים חסרי הכנסה קבועה מחפשים פתרונות פיננסיים שיאפשרו להם לחיות בכבוד. אם יש בבעלותם דירה, אז סביר להניח שמשכנתא הפוכה היא כנראה הפתרון הטוב ביותר להגיע לרווחה כלכלית.
מטרת מאמר זה היא להציג באופן אובייקטיבי את המשמעויות, היתרונות והחסרונות של מהלך זה כדי לסייע בקבלת ההחלטה הנכונה.
מהי משכנתא הפוכה?
משכנתא הפוכה היא הלוואה הניתנת במיוחד לגילאי 55 ומעלה על בסיס הצרכים והיכולות של הלווה. הלוואה זו מיועדת לבעלי נכס המעוניינים במקור מימון לצרכי מחייתם או עבור הוצאה כספית גדולה שהם נדרשים לממן. את הלוואה ניתן לקבל כנגד משכון הנכס, לרוב עד מחצית משווי הבית (גובה הלוואה – תלוי גיל הלווה). הקונספט הוא שהזוג המבוגר ממשיך להתגורר בביתו, ללא שינוי, וההלוואה מוחזרת עם עזיבת הבית או כשהלווים נפטרים. במקרה של פטירה, על היורשים לשלם את החוב (לאו דווקא באמצעות מכירת הנכס) תוך שנה מיום הפטירה.
שימושים עיקריים במשכנתא הפוכה:
שימוש נפוץ במשכנתא הפוכה הוא הלוואה למימון חיי היום יום של בני הגיל השלישי שאין להם הכנסה מספקת, ובמקרה זה רצוי וניתן להפקיד את כספי המשכנתא בתכנית שנותנת קצבה חודשית ללוים. החזר הלוואה בפועל הוא רק לאחר שהלווה עוזב את הבית או נפטר. שימוש נוסף הוא מימון המעבר לדיור מוגן של מבלי למכור את הנכס (לתקופת ביניים, קורה לפעמים שהדיור המוגן לא מתאים ומחליטים לעזוב לאחר תקופה ולחזור למגורים בדירה). בנוסף, ישנם לווים שמשתמשים במשכנתא הפוכה כדי לסגור/לחסל משכנתא רגילה. חשוב לציין שהבעלות על הדירה נשארת אצל הלווה ואינה עוברת לגוף הממשכן.
היתרונות של משכנתא הפוכה
שקט נפשי ושלווה כלכלית – בשלב מסוים בחיים, אדם כבר לא יכול לעבוד, או שההכנסה לא מספקת למחייה, ובנוסף, משפחתו של האדם לא יכולה לעזור לו כלכלית. במקרה זה, משכנתא הפוכה יכול להיות פתרון שמייצר הכנסה חודשית נוספת כדי שניתן יהיה לקיים רמת חיים בסיסית.
גובה ההלוואה תלוי במספר גורמים שהם שווי הנכס וגיל הלווה. בדרך כלל הלוואות אלו מוגבלות לגובה של עד מחצית משווי הדירה.
אין צורך בהחזרים חודשיים – בשונה ממשכנתא רגילה, במשכנתא הפוכה אין דרישה להחזר חודשי קבוע. התחשבנות על החזר ההלוואה היא בסוף התהליך – כאשר הלווה נפטר.
גמישות מלאה – משכנתא הפוכה מעניקה ללווה גמישות מלאה, הוא יכול לבחור להחזיר את המשכנתא בזמן שהוא רואה לנכון, הלווה יכול לפרוע את ההלוואה בכל עת שיבחר, ללא עמלת פירעון מוקדם.
מתאים לכולם – גם אם מדובר באנשים בני הגיל השלישי שהם בעלי הכנסות חודשיות נמוכות ויכולת החזר חודשית נמוכה, הם עדיין יוכלו לקבל משכנתא הפוכה בהתאם לתנאים מסוימים ,היות וההתחשבנות על החזר ההלוואה קורית בסוף התהליך כאשר הלווה נפטר או מוכר את הנכס. במשכנתא הפוכה לא נדרש לעשות ביטוח חיים או הצהרת בריאות.
אין צורך בערבות/בטחונות – כאשר לוקחים משכנתא הפוכה, אין צורך בערבות או בטחונות אחרים מעבר למשכון הנכס, שכן הנכס עצמו משמש כבטוחה ולכן קל יותר לקבל משכנתא ההפוכה מאשר משכנתא רגילה. לכן ברוב המקרים התהליך לקבלת משכנתא הפוכה הוא פשוט ומהיר יותר מה שמגדיל את הסיכויים לקבל משכנתא הפוכה.
ממשיכים לגור בנכס – בסופו של יום, כשמדברים על בני הגיל השלישי שלוקחים משכנתא הפוכה, המכנה המשותף הוא שהם ממשיכים ליהנות מהנאות החיים ללא פגיעה באיכות החיים כתוצאה מירידה בהכנסות.
תנאי מימון שונים – משכנתא הפוכה מאפשרת ללווה לקבל קצבה חודשית או מענק חד פעמי, הלווה יכול להשתמש בסכום ההלוואה שהתקבל לכל מטרה שהיא והכסף יכול להילקח על ידו או כל אדם אחר לבחירתו.
שקט נפשי לדור הבא – במקרה של פטירת הלווה, יוכלו יורשי הנכס לשלם את המשכנתא מתמורת מכירת הנכס או מהכספים העומדים לרשותם עד כשנה מיום הפטירה.
החסרונות של משכנתא הפוכה
עמלת פתיחת תיק – בעת הגשת בקשה למשכנתא הפוכה, ישנה עמלת פתיחת תיק שהיא בסדר גודל של אלפי שקלים, לרוב ניתן גם לקבל הנחות נוספות על עמלה זו.
עבודה עם בעלי מקצוע – במסגרת משכנתא הפוכה נצטרך לעבוד עם בעלי מקצוע שונים שילוו אותנו בתהליך כמו: שמאי שתפקידו להעריך את שווי הנכס (שלפיו תקבע גובה ההלוואה שנקבל), עו”ד, יועץ משכנתאות שילוו אותכם בתהליך.
הסדרת בעלות בנכס – במסגרת פתיחת תיק משכנתא הפוכה, נצטרך להסדיר את נושא הבעלות והמשכון על נכס מול גופים כמו רשם המקרקעין, רשות מקרקעי ישראל ועוד, לצורך רישום הבטוחה לטובת הבנק המלווה.
סכום הלוואה מוגבל – בעת ביצוע משכנתא הפוכה, ישנה מגבלה על סכום ההלוואה שנוכל לקבל מראש, בהתאם לשווי הנכס ולגיל הלווה, הסכום שנוכל למשוך בסופו של דבר יהיה עד כ-50% ששווי הנכס. ככל ששווי הנכס גבוה יותר והלווה מבוגר יותר, כך גדלים הסיכויים לקבל משכנתא גבוהה יותר !
ריביות – חסרון בולט נוסף הוא גובה הריבית ביחס למשכנתא רגילה – לרוב כאשר נבקש משכנתא הפוכה, נקבל ריבית גבוהה יותר ממשכנתא רגילה. אולם יועץ משכנתאות עם ניסיון והכרות טובה בתחום יוכל להוזיל משמעותית את עלות ההלוואה את גובה הריביות למינימום האפשרי שניתן לקבל במשכנתא הפוכה.
קונפליקטים במשפחה – אמנם לא מדובר על חסרון כלכלי, אבל כשמדברים על לקיחת משכנתא הפוכה, החסרון הבולט הוא שמשכנתא מסוג זה עלולה ליצור סוג של סכסוך משפחתי. מכיוון שלוקחים הלוואה על חשבון הנכס הקיים, אז סופו של דבר הכסף שישאר ממכירת הנכס ליורשים הטבעיים יהיה נמוך יותר (הירושה מצטמצמת) – מה שעלול לגרום לכעסים ומתחים בתוך המשפחה.
כמה אפשר לקבל ? – סכום ההלוואה שניתן לקבל הוא תלוי גיל ותלוי שווי הנכס (שמוערך ע”י שמאי).
נע בין 15%-50% משווי הנכס. מספר דוגמאות:
לווה בגיל 55-60, ניתן לקבל כ-15% מערך הדירה
לווה בגיל 65, ניתן לקבל כ-25% מערך הדירה
לווה בגיל 75, ניתן לקבל כ-35% מערך הדירה
לווה בגיל 85, ניתן לקבל כ-49% מערך הדירה
מסקנה: משכנתא הפוכה היא צורת מימון חלופית לאוכלוסייה המבוגרת, בעיקר למי שכיום יש לו רמת הכנסה נמוכה ואינו יכול לפרנס את עצמו או להשיג מימון.
עם זאת, חשוב לציין שיש עוד פתרונות פיננסיים נוספים לבני הגיל השלישי, שהם דורשים הליכים מורכבים יותר.
חסכון של עשרות עד מאות אלפי שקלים ללקוחותינו
אנו מזמינים אותך לפגוש אותנו, וביחד נבחר את המסלול המתאים לך ביותר. אנו מובילים ויצירתיים בפתרונות מימון לבני הגיל השלישי וביחד איתך נתפור את החבילה המתאימה לכם. אנחנו מלווים כל לקוח מקרוב (כולל ביקורי בית אצל הלווים) ונדאג לפתרון הטוב והזול ביותר עבורכם.
