ייעוץ משכנתא חדשה
ייעוץ משכנתא חדשה עם אליעזר חזות
משכנתא חדשה לצורך מימון הרכישה. בנוסף לשמחה ולהתרגשות שאתם חשים, יש חששות ופחדים שלא הכל יסתדר כמתוכנן לאורך התהליך.
מהי משכנתא ? משכנתא היא סוג של זכות מקרקעין שבבסיסה משעבדים מקרקעין (דירה, קרקע) של בעל הזכויות לטובת האחר, על מנת להבטיח את הזכויות שלו. ברוב המקרים רושמים הערת משכנתא לבטחון של החזר של הלוואה שניתנה לרוכש הדירה. היות ומדובר במהלך מורכב (שכולל בין היתר רישום שעבוד בטאבו, רשם המשכונות, ביצוע שמאות לנכס, החתמת עו"ד ועוד…) רצוי לקחת רק כשמדובר בסכומים גבוהים וניתן לעמוד בהחזרים החודשים יחסית בנוחות.
היות ומדובר בתחום מורכב עם השלכות רבות על העתיד (הקרוב והרחוק) ויש המון שיקולים שצריך לקחת בחשבון, רצוי להסתייע ביועץ מקצועי מנוסה שילווה אתכם לאורך התהליך. משכנתא חדשה – מושגים בסיסים:
אישור עקרוני לקבלת משכנתא
אישור עקרוני הוא מסמך שכולל את סכום המשכנתא ואת תנאי המשכנתא הראשוניים שהבנק מציע לכם. האישור ניתן לאחר מסירת הצהרות ופרטים פיננסים וגובה המשכנתא הנדרש.
הוצאות נוספות במהלך רכישת הדירה
בתהליך רכישת דירה יש המון הוצאות נלוות שצריך לתכנן ולקחת בחשבון בעלות הרכישה שהבנק לא "רואה" ואינם נכללים כחלק מהמשכנתא (מתווך, עו"ד, יועץ משכנתאות, שכר דירה עד לקבלת הדירה, ריהוט ושיפוץ הנכס ועוד).
שמאות
תחום העוסק בהערכת שווי המקרקעין. הבנק מבקש לעשות שמאות לפני קבלת המשכנתא כדי לוודא ששוי הנכס אינו מוגזם.
ביטוח חיים/ביטוח מבנה
ביטוח חיים ומבנה הם דרישות בסיסיות של הבנקים לפני שהם משחררים את כספי המשכנתא. זהו סוג של תעודת ביטוח ללווים ולנכס אם חס וחלילה קורה משהו.
ייעוץ משכנתא חדשה רק אצלנו
פנה אלינו עוד היום לקבל ייעוץ למשכנתא עם יועץ משכנתאות איכותי ומנוסה שלא רק יחסוך לך המון כסף, אלא גם ילווה אותך לאורך כל הדרך אל ההצלחה!
שאלות נפוצות
מהו ההון העצמי העומד לרשותכם?
הון עצמי זהו הכסף הפנוי והזמין שיש בידיכם לרכישת הדירה.
שווי הדירה הנרכשת?
השווי של הדירה כפי שנחתם בחוזה המכר בין הקונה למוכר. לפי שווי זה יקבע אחוז המימון של הנכס.
כמה הבנק יהיה מוכן להלוות לכם?
הבנקים, בבואם לקבוע לאיזה גובה הלוואה תהיו זכאים, מתייחסים להמון פרמטרים: הכנסות שכר של בני הזוג, הלוואות קימות, וותק בעבודה, הכנסות נוספות, גיל הלווים, ועוד. כל בנק מסתכל אחרת על המספרים לכן חשוב מאוד להתאים את הבנק לסוג הלווים.
מה יכולת ההחזר החודשי המקסימאלי שלכם?
יכולת ההחזר החודשית המקסימאלי נקבע מגובה ההכנסות נטו בניכוי הלוואות ארוכות טווח.
משכנתא לדירה ראשונה: המדריך השלם
מדריך זה יספק לכם הבנה בסיסית על תהליך לקיחת משכנתא לדירה ראשונה, דגשים לרכישת דירה ראשונה, מסלולי המשכנתא הבסיסיים ובנוסף אוסף של מושגים להבנה אם המשכנתא הראשונה שלי טובה או לא. כפי שאתם יודעים, משכנתא זה לא משחק וזו העסקה הגודלה ביותר שאתם כנראה עושים במהלך החיים. משכנתא טובה יכולה לשנות את החיים הכלכליים שלכם מהקצה אל הקצה.
כיצד אדע מה השווי האמיתי של נכס הראשון שברצוני לקנות?
לפני שאתם חותמים חוזה לרכישת דירה ראשונה, בדקו את ערך הנכסים בסביבה. ניתן להיעזר במשרדי תיווך, במודעות בלוחות הנדל"ן האינטרנטיים ובאתר מדלן. כמו כן, מומלץ להזמין שמאי, להערכת שווי הדירה. בדיקה יסודית עשויה להוביל אתכם למסקנה שהמחיר המבוקש הוא לא אטרקטיבי כפי שחשבתם ואולי אף לסייע לכם במשא ומתן מול המוכר. שככל שמחיר הדירה שתקנו יהיה נמוך יותר, כך גם המשכנתא שתצטרכו לקחת מהבנק, תהיה קטנה יותר.
המורכבות מול הבנקים בלקיחת משכנתא לדירה ראשונה
הבנקים הם גופים מסחריים ומטרתם להרוויח כסף. הבנק מרוויח כסף כשהוא מוכר כסף. כשלוקחים משכנתא, הבנק מוכר לכם המון כסף בפעם אחת. ככל שתחזירו יותר כסף בהחזר החודשי, ככה תחזירו הרבה פחות כסף בסה״כ. התשובה לשאלה כמה תרצו להחזיר? "כמה שפחות״ ,זה ממש כמו לתת לבנק כסף במתנה (היות ומשלמים ריביות ומדדים על פני יותר שנים).
מהי משכנתא לדירה ראשונה טובה?
משכנתא זאת אומנות שאם מתייחסים אליה בכבוד הנכון, היא הדבר הכי טוב שיש ברמת החוב המשפחתי. משכנתא טובה היא משכנתא שמתאימה לצרכים שלכם, ליכולות שלכם ולתנאי השוק הקיימים.
דוגמאות לצרכים – גמישות לפירוען של המשכנתא, יציבות וחוסר תנודתיות של המשכנתא.
דוגמא ליכולות – יכולות ההחזר החודשי האמיתית שלכם, יכולת ברמת ההון העצמי.
דוגמאות לתנאי השוק הקיימים – פשוט לקבל את התנאים הכי טובים טוב שאפשר לקבל באופן אישי בכל נקודה בזמן בלי קשר לכמה חברים/קולגות שלכם קיבלו.
משכנתא דירה ראשונה צריכה להיות עם יכולת החזר סבירה (כמה אתה יכול להרשות לעצמך להחזיר כל חודש מסך ההכנסה הפנויה, מבלי להכניס את עצמך ללחץ כלכלי ומתוך הסתכלות על צרכים עתידים). החזר טוב של המשכנתא מההכנסה הפנויה צריך להיום באזור ה 25-30%.
הפרמטרים ליצירת משכנתא לדירה ראשונה אופטימאלית?
ישנם מספר גורמים שיש לקחת בחשבון בעת הגשת בקשה למשכנתא לדירה ואשר משפיעים מאוד על טיב המשכנתא שתקבלו בבנק בסופו של תהליך. אלה כוללים את אחוז המימון משווי הנכס, הכנסה נטו פנויה, דירוג אשראי של נוטלי המשכנתא, החזר חודשי מההכנסה הפנויה של המשכנתא:
- אחוז מימון משווי הנכס (עד 75%): סכום הכסף אשר מעמיד הבנק כנגזרת של מחיר הנכס, באחוזים. סכום המשכנתא לבנק ביחס לשווי הנכס. משכנתא של 500,000 ₪ על נכס של 1,000,000 ₪ משקפת 50% מימון. ככל שאחוז המימון נמוך יותר, הסיכון של הבנק קטן יותר וניתן לקבל ריבית אטרקטיבית יותר. בהתאם לרגולציה עלהבנקים הסכום היחס גבוה שאפשר לקבל הוא עד 75% משווי הנכס. בבואנו לקנות את הדירה, צריך לוודא ששווי השמאות של הנכס תואם למה שנחתם בהסכם המכר. אחרת הסכום הכסף שיאושר למשכנתא ע”י הבנק יהיה הנמוך מבין השניים (שווי חוזי או שווי שמאות)
- הכנסה פנויה נטו זהו בעצם אוסף כל ההכנסות של נוטלי המשכנתא בניכוי הלוואות ארוכות טווח. ככל שההכנסה יותר גבוהה כך אפשר להתחייב למשכנתא יותר גולה או להחזר חודשי גבוה יותר.
- דרוג אשראי: דירוג אשראי הוא הערכה של יכולתו של הלווה להחזיר הלוואה. דירוגי האשראי ניתנים בדרך כלל על ידי סוכנויות אשראי כמו D&B ועוד. דירוג אשראי הוא סוג של הערכת סיכונים שאומרת למלווים פוטנציאליים מה הסיכוי שהם יקבלו את כספם בחזרה. ככל שסבירות ההחזר גבוהה יותר, כך הסיכון נמוך יותר ודירוג האשראי גבוה יותר.
- החזר חודשי ממהכנסה הפנויה של המשכנתא (יחס החזר): ההחזר החודשי מההכנסה הפנויה של המשכנתא נקרא גם "יחס החזר". זהו סכום הכסף שהלווה צריך לשלם מדי חודש כדי להחזיר את המשכנתא שלו. לדוגמא החזר משכנתא של 4000שח מהכנסות פנויות של כ-10000שח, המשמעות היא יחס החזר של 40% (מההכנסה הפנויה)
כמה הון עצמי אני צריך בשביל דירה ראשונה?
ההון העצמי מורכב מעזרה כספית של ההורים, חסכונות, הלוואות שאפשר לקבל בתנאים נוחים ממקום העבודה, קרן השתלמות נזילה ועוד. כשהתמונה הפיננסית הכוללת בוררה – אפשר לגשת לתכנון מסלולי ומשכנתא, ההחזר החודשי האופטימאלי לאורך תקופת חיי המשכנתא וכל זאת בהתאם לצפי ההכנסות של בני הזוג, לעומת ההתחייביות העתידיות הצפויות. וכמובן צריך לוודא שלאחר שמשלמים את המשכנתא נשארת מספיק הכנסה פנויה להוצאות שוטפות אחרות.
מה חשוב לשים לב כשלוקחים משכנתא?
חשוב לקחת בחשבון את כל ההוצאות הכרוכות בקניית ומכירת דירה, לרבות אלו הקשורות לעורכי דין, תיווך ובעלי מקצוע נדרשים נוספים. צריך גם להוסיף גם את הוצאות שקשורות בכניסה לדירה כמו קניית רהיטים, מוצרי חשמל ואולי גם שיפוץ כלשהו שנדרש לדירה. הסכומים הנ”ל יתנו לך מושג לגבי סך ההון העצמי הנדרש ומה גודל המשכנתא הנדרשת שלוקחים בחשבון את כל ההוצאות שמעבר לרכישת הדירה עצמה. בנוסף, ענף הנדל"ן הוא ענף דינמי המשתנה בכל יום ועם התפתחויות חדשות. אם אתם שוקלים לרכוש דירה, חשוב להתייעץ עם יועץ משכנתאות כדי לקחת בחשבון את כל הנתונים בבואנו לקחת משכנתא.
מסלולי משכנתא לדירה ראשונה, היתרונות והחסרונות?
כל מסלול בתמהיל המשכנתא יש את היתרונות והחסרונות שלו ובואו ניתן דוגמאות:
פריים – היא ריבית המשמשת כבסיס לתמחור עסקאות פיננסיות מסוגים שונים כגון הלוואות ופקדונות, שנקבעת בידי כל בנק עבור עסקה שבטיפולו. כיום ריבית פריים עומדת על 1.85%:
- יתרונות: לא צמוד למדד, ריבית נמוכה יחסית, ללא עמלות פירעון, ריבית אחידה לכל תקופת זמן.
- חסרונות: פוטנציאל תנודתיות גבוה. עלייה של 1% בריבית תעלה את ההחזר החודשי ב כ 10%. מצריך מעקב.
ריבית קבועה – אינה משתנה לאורך חיי ההלוואה:
- יתרונות: קיבוע הריבית כשהריביות במשק נמוכות, ריבית תלויה בתקופה וככל שמקצרים את המסלול ככה הריבית יורדת, מתאים לתקופה בה הריביות נמוכות ואין צפי להתפרצות אינפלציונית.
- חסרונות: עלול לגרור עמלת פירעון מוקדם, המסלול צמוד למדד המחירים לצרכן (קבועה צמודה), קיימת אי ודאות לגבי רמת האינפלציה , תשלום חודשי יגדל בהשפעת עליה של מדד המחירים לצרכן, יקרה ביחס לשאר המסלולים וחייבים לדעת לאיזה תקופות לקחת אותה בדיוק. עלולה לגרור עמלות פירעון מוקדם.
ריבית משתנה – משתנה לפי זמנים ידועים מראש:
- יתרונות: בדרך כלל הריבית נמוכה מהריבית הקבועה, המסלול מתאים לתקופה בה הריביות גבוהות ורוצים ליהנות מריביות נמוכות בעתיד, המשכנתא ניתנת למחזור בתחנת היציאה ללא עמלות פירעון.
- חסרונות: חוסר וודאות לגבי רמת הריבית בתחנה הקרובה, המסלול דורש מעקב ובקרה לקראת שינוי הריבית בתחנה, ההחזר החודשי הולך ועולה, הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן.
א.ח. יובלים בע"מ הוקמה ע"י מר אליעזר חזות – יועץ משכנתאות בעל רקע פיננסי ובנקאי עשיר ששם לו למטרה לעזור למשפחות לחסוך המון כסף בתהליך לקיחת המשכנתא. המטרות שלנו:
משכתנא מותאמת אישית – משכנתא ע״פ הצרכים האישיים שלך.
ריביות מינמאליות – השגת העסקה הטובה ביותר עבור הלקוח.
ניהול הסיכונים – מעבר על כלל האירועים שעלולים לתפוס אותנו במהלך חיי המשכנתא.
בירוקרטיה – סיוע בהתמודדות הבירוקרטית אל מול גוף האשראי.
ליווי צמוד – ליווי צמוד החל מתהליך התכנון ועד להשלמת העסקה.
מידע נוסף בנושא
חלום הדירה הוא חלומם של רבים. אם אתם לפני רכישת הדירה הראשונה בחייכם, אתם כנראה בהתרגשות גדולה. יכול להיות שזה עתה התחתנתם והחלטתם לרכוש את הנכס הראשון ביחד ויכול להיות שאתם נשואים כבר שנים רבות אבל רק עכשיו התקבלה ההחלטה לעבור משכירות לקביעות, יכול להיות שאתם רווקים שרוצים כבר שיהיה ברשותם נכס ויכול להיות שאתם בכל מצב או גיל שהוא וזו לכם הדירה הראשונה שעומדת להיות בבעלותכם. בין כך ובין כך, סביר להניח שתצטרכו משכנתא לדירה ראשונה, משכנתא שתהיה אחוז גבוה מהעלות של הדירה ואותה תחזירו מעכשיו שנים ארוכות. אתם צריכים לדעת שזו תהיה ההלוואה המשמעותית ביותר בחיים שלכם.
משכנתא לדירה ראשונה לא לוקחים לבד
אם אתם בדרך ללקיחת משכנתא לדירה ראשונה, הדבר החשוב ביותר שאתם צריכים לדעת הוא שאתם לא צריכים לקחת לבד בלי ייעוץ. זו תהיה טעות קריטית מכיוון שלעשות שינויים אחר כך, יהיה מאוד מורכב. אתם צריכים גם לזכור שעם כל הכבוד לבנקים וליועצים שלהם, האינטרס שלהם הוא להרוויח כמה שיותר כסף מכם ולכן היחיד שאתם צריכים להאמין ולסמוך עליו הוא יועץ משכנתא מטעמכם. יועץ משכנתא ייקח אתכם יד ביד ויבין את הצרכים שלכם, יבדוק מהן היכולות שלכם ויבנה לכם תמהיל משכנתא בהתאם. הוא ייקח בחשבון גם הוצאות גדולות עתידיות שלכם וידאג שתצלחו אותם.
על יועץ משכנתא לא מתפשרים
כמו בכל תחום, גם בתחום המשכנתאות יש מומחים. יש אנשים שתפקידם הוא לייעץ לאנשים איזו משכנתא לקחת, ייעוץ שיכול לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים בטווח הרחוק. אל תסתכלו רק על ההחזרים הקרובים והאם אתם תעמדו בהם או שלא. אתם צריכים לזכור שיש לכם עוד תכנונים עתידיים ויועץ מקצועי יזכיר לכם את זה.
אם אתם מחפשים מישהו שצבר כבר ניסיון רב ושאתם יכולים לסמוך עליו, אם אתם מחפשים את הטוב ביותר בשבילכם, אין כמו אליעזר חזות בשבילכם. אליעזר חזות הוא יזם נדל"ן והייטק והוא בשנים האחרונות גם יועץ משכנתאות מוביל, והוא ישמח לסייע לכם בהתאם לצרכים שלכם.
משכנתא דירה ראשונה
דירה ראשונה היא התרגשות גדולה. ולא, לא מדובר על עוד דירה שכורה בהן יכול להיות שאתם גרים כבר שנים רבות, אלא על דירה משלכם, דירת חלומותיכם זו שתוכלו לעצב אותה כמו שאתם רוצים. רכישת דירה ראשונה היא בדרך כלל המורכבת ביותר, כי אין לכם הרבה יידע והמידע בתחום הוא עצום. בכל מה שנוגע ללקיחת משכנתא, אתם עלולים בתום לב לעשות טעויות יקרות שהתשלום עליהן הוא יקר מאוד למשך שנים ארוכות מאוחר יותר. אתם עלולים גם לקחת משכנתא שלא ברור מה תהיינה ההשלכות העתידיות על התא המשפחתי ובדיוק בגלל זה אתם צריכים יועץ משכנתא. משכנתא דירה ראשונה כמו בכל דירה אחרת היא ההלוואה הגדולה ביותר שלקחתם אי פעם ולכן היא צריכה להילקח ברצינות הדרושה.
משכנתא דירה ראשונה – למה חשוב כל כך יועץ?
חשבתם פעם לקחת תרופת מרשם על דעת עצמכם בלי להתייעץ קודם כל עם רופא? גם אם קראתם עליה באינטרנט, אתם תהיו חייבים חוות דעת של רופא שיגיד לכם אם היא מותאמת בדיוק למצבכם הספציפי. זה בדיוק אותו הדבר עם משכנתא. יש תמהילים שונים ואפשרויות שונות, אבל לכל אחד יש את היכולות שלו והתכנונים העתידיים שלו ומאוד לא כדאי לכם לקחת משהו בלי לדעת בדיוק מהו ובלי לתת למומחה להסביר לכם מה זה בדיוק. משכנתא דירה ראשונה כמו בכל דירה אחרת חייבת להילקח בליווי של יועץ. היא חייבת להילקח בצורה נכונה כדי שלא תבכו על זה שנים ארוכות.
יועץ משכנתא יעשה הכול בשבילכם
אז למה אתם צריכים בכלל יועץ משכנתא? כי אתם צריכים מישהו שיכיר אתכם ויבחן את היכולות הכלכליות שלכם כדי לבנות לכם את התמהיל הנכון, אתם צריכים מישהו שיבנה לכם תמהיל כזה, אתם צריכים מישהו שיאסוף עבורכם את כל המסמכים הנדרשים, מישהו שיסייעו בתהליך הביטחונות המורכב, יבנה תמהיל עם יכולת לעשות שינוים בעתיד ועוד. אתם צריכים לא פחות ממקצוען, מישהו שיסייע לכם בכל דבר שנדרש לכם.
במילים אחרות, אתם צריכים את אליעזר חזות, יועץ המשכנתאות הבכיר שישמח לתת לכם שירות מצוין. אליעזר חזות הוא בעל ניסיון רב ואין ספור לקוחות מרוצים והוא ישמח לסייע גם לכם בלקיחת המשכנתא.
