מה כדאי לבדוק לפני שמתחייבים למשכנתא

תהליך רכישת דירה מלווה בלא מעט חששות ובהמון החלטות שצריך לקבל. כמי שבקיא בעולם המשכנתאות ומלווה עשרות לקוחות בתהליך לקיחת משכנתא וכדי להקל על רוכשי הדירות, ברצוני להדגיש את הנקודות החשובות בתהליך שכדאי לבדוק לפני שמתחייבים על משכנתא:

תכנון פיננסי

חשוב לקחת בחשבון את כל ההוצאות הכרוכות בקניית ומכירת דירה, לרבות אלו הקשורות לעורכי דין, תיווך ובעלי מקצוע נדרשים נוספים. צריך גם להוסיף גם את הוצאות שקשורות בכניסה לדירה כמו קניית רהיטים, מוצרי חשמל ואולי גם שיפוץ כלשהו שנדרש לדירה. הסכומים הנ”ל יתנו לך מושג לגבי סך ההון העצמי הנדרש ומה גודל המשכנתא הנדרשת שלוקחים בחשבון את כל ההוצאות שמעבר לרכישת הדירה עצמה.

ההון העצמי מורכב מעזרה כספית של ההורים, חסכונות, הלוואות שאפשר לקבל בתנאים נוחים ממקום העבודה, קרן השתלמות נזילה ועוד. כשהתמונה הפיננסית הכוללת בוררה – אפשר לגשת לתכנון מסלולי ומשכנתא, ההחזר החודשי האופטימאלי לאורך תקופת חיי המשכנתא וכל זאת בהתאם לצפי ההכנסות של בני הזוג, לעומת ההתחייביות העתידיות הצפויות. וכמובן צריך לוודא שלאחר שמשלמים את המשכנתא נשארת מספיק הכנסה פנויה להוצאות שוטפות אחרות.

אישור עקרוני למשכנתא

אחרי שהתוכנית הפיננסית לאורך שנים, הבנת הצרכים, התאמה של ההחזר החודשי להכנסות והוצאות של משק הביית לשלב השני שבו מומלץ לגשת לבנק (או למספר בנקים) ולבקש אישור משכנתא עקרוני (כמובן לפני שחותמים על הסכם קניית הדירה) וזאת כדי להבין שהבנק יאשר את גובה ההלוואה המבוקשת בהתאם לאיך שהוא רואה את ההכנסות/הלוואות/חיווי האשראי של הלקוח.

ברכישה מקבלן יש לקחת בחשבון צפי לעליית מדדים בתשומות הבניה שעלולים לגרום לעליית מחיר הדירה ביחס למחיר החוזי.

אם המשכנתא המבוקשת ביחס לשווי הנכס עומדת על המקסימום הניתן (75%), כדאי לבצע שמאות מוקדמת כדי לוודא שהשמאי לא מעריך את שווי הנכס פחות ממחיר הרכישה שאז יכולה להיווצר בעיה שהבנק מעניק 75% מהמחיר הנמוך שבין מחיר השמאות למחיר החוזי.

תכנון של תמהיל המשכנתא

רוב החסכון במשכנתא נמצא בתמהיל המשכנתא עצמו ולא בריביות. אסביר: כל אדם המעוניין לקחת משכנתא, ינסה קודם כל להתמקח על הריבית. אך הריבית, היא בסך הכל פרמטר אחד מתוך מכלול של דברים שמאפשרים לבנות משכנתא טובה ואיכותית. הריבית היא למעשה מייצגת את מחיר הכסף בלבד.

התמהיל בנוי ממספר מסלולים שכל מסלול בעל ריביות שונות ותקופות החזר שונות שהמשמעות היא השפעה על המשכנתא לטווח ארוך. אמנם, הריבית על המשכנתא חשובה מאוד, אך חשוב יותר לבנות תמהיל משכנתא נכון ואופטימלי עבורך שישרת אותך לטווח הקצר, הבינוני והארוך, ומשם בעיקר יגיע רוב החיסכון הכספי שלך.

הבנקאי הוא איש המכירות של הבנק והוא יהיה מחויב להציע את התמהיל הרווחי ביותר לבנק. החלוקה של הבנקים היא סטנדרטית בדרך כלל ומחולקת לשלושה מסלולים שאמורים להניב לבנק את הרווח המקסימאלי מנקודת המבט שלו, ללא התחשבות בפרופיל הלקוח, שינויי ריבית, שינויי מדד וקנסות שעלולים לייקר מאוד את המשכנת וההחזרים החודשיים.

מו"מ בין הבנקים

לאחר חתימה על החוזה והשגת האישור העקרוני, מתחיל השלב המרכזי מול הבנקים כדי להשיג את ההצעה המשתלמת ביותר. על מנת להצליח להתמודד עם הבנקים במשא ומתן ולהצליח להביא תוצאות יפות חשוב לקבל הצעות משלשה בנקים לפחות ולהכיר היטב את המסלולים השונים ועד כמה כדאי להתעקש לשפר את ההצעה. כאן נכנס הנסיון הרב של יועץ משכנתאות מנוסה שמכיר היטב את הבנקים השונים ואת טווחי הריביות שניתן להשיג באותה תקופה. בנוסף היועץ מגיע מעמדה של כוח מול הבנקים, עצם העובדה שהוא עובד על מספר תיקים במקביל והבנק "מחזר אחריו".

אחרי שמחליטים על הבנק ועל ההצעה שאיתה מתקדמים, הבנק פותח תיק משכנתא ללקוח עם רשימת משימות לפני שחרור הכסף ("בטחונות").

בין המשימות יש להזמין שמאי, החתמה של המוכרים על מסמכים, ביטוחי חיים + מבנה ועוד. כל זאת צריך לסיים די מהר כשהצעת הריבית תקפה לזמן מוגבל שעד אז צריך לסיים את כל הבטחונות ולבצע את המשכנתא. במיוחד בתקופה זו שאנו עדים לעלייה חדה בריביות המשכנתא – הרבה לקוחות מוצאים את עצמם נאלצים להתמודד עם שינוי הריביות תוך כדי,מה שמייקר את עלות המשכנתא ולגרום להפסד כספי ללקוח.

משכנתא רק עם המומחים

פנה אלינו עוד היום לקבל ייעוץ למשכנתא עם יועץ משכנתאות איכותי ומנוסה שלא רק יחסוך לך המון כסף, אלא גם ילווה אותך לאורך כל הדרך אל ההצלחה!