מחזור משכנתא
מיחזור משכנתא משמעותו לקחת משכנתא חדשה בתנאי השוק והריביות הנמוכות של היום ולפרוע את המשכנתא הקיימת. ניתן לעשות זאת באותו בנק (מיחזור פנימי) או לחלופין לפנות לבנק מתחרה (מיחזור חיצוני). הבנק שלך לא יציע לך את האפשרות הזו מיוזמתו כי אתה משלם לו ריביות יפות לאורך חיי המשכנתא.
מתי כדאי לבצע מחזור משכנתא?
- ריביות השוק נמוכות מהריביות הקיימות במשכנתא.
- מעוניינים לבצע שינויים בתמהיל של המשכנתא הקיימת.
- אחוזי המימון השתנו לטובה בעקבות עליית ערך הנכס.
- התאמה של גובה ההחזר החודשי למצב הפיננסי של הלקוח.
שלבים בתהליך המחזור
- שלב ראשון: בדיקת כדאיות מחזור המשכנתא. בהתאם לנתונים בדוח סילוק יתרות משכנתא של הלקוח, אפשר לבדוק האם יש כדאיות במחזור המשכנתא ויש חסכון כספי משמעותי או שלא. צריך לקחת בחשבון את עמלות הפרעון המוקדם (הקנסות) שהלקוח אמור לשלם.
- שלב שני: בניית תמהיל למשכנתא החדשה (הממוחזרת). מטרת התמהיל היא לענות על הצרכים המשתנים של הלקוח ובנוסף התמהיל אמור להראות חסכון משמעותי לאורך תקופת חיי המשכנתא.
- שלב שלישי: מכרז ריביות בין הבנקים, כולל הבנק בו נלקחה המשכנתא.
- שלב רביעי: החלטה על מחזור פנימי או חיצוני.
- שלב חמישי: חתימה על המשכנתא החדשה בבנק ומעבר למשכנתא החדשה.
מחזור משכנתא רק אצל המומחים שלנו
זכרו לבנק שלכם אין אינטרס להרוויח פחות ולכן, גם אם תפנו בעצמכם ותבקשו הצעה למיחזור, היא לא תחסוך לכם כפי שתוכלו לחסוך עם ליווי של יועץ משכנתאות מומחה ומנוסה. פנו אלינו עוד היום ואנו נבצע עבורכם בדיקת כדאיות מחזור המשכנתא חינם.
מבוא: מהו תהליך מחזור המשכנתא
מאוד יתכן שאת המשכנתא שלכם לקחתם לפני הרבה שנים ,שאז הריביות ו/או ההכנסות של התא המשפחתי שלכם היו מותאמות לגובה המשכנתא אז והיום הריביות יותר אטרקטיביות, יכולת ההחזר הכספי שלכם השתנתה או שסתם בא לכם לקצר את תקופת המשכנתא (לקצר את התקופה של המשכנתא), ועכשיו כדאי למחזר את המשכנתא שלכם. ניתן למחזר את המשכנתא באותו הבנק בו לקחתם את המשכנתא (מחזור פנימי) או לעבור לבנק אחר (מחזור חיצוני).
חשיבות של מיחזור משכנתא
החשיבות של מיחזור משכנתא היא גבוהה מאד היות והיא נותנת לנו את היכולת לשלוט על גובה החזרי המשכנתא והריביות בהתאם למצב הפיננסי/כלכלי של התא המשפחתי. אינו דומה החזר של 5,000שח כאשר ההכנסה הכוללת היא 20,000שח לעומת אותו החזר כאשר ההכנסה הכוללת ירדה ל 10,000שח (לדוגמא אחד מבני הזוג לא עובד). היכולת לגשת לבנק לבקש לעשות מחזור בכל זמן נתון כדי לשפר את תנאי המשכנתא ולהתאים אותם למצבים הכלכלים המשתנים היא משמעותית ולא מעט פעמים פותרת סיבוכים כלכלים.
מחזור משכנתא פנימי
מחזור משכנתא פנימי הוא תהליך שבו ממחזרים חלקים מהמשכנתא או את כל המשכנתא בבנק שבו נלקחה המשכנתא. תהליך המחזור הפנימי בבנקים הוא יחסית פשוט (אולם לפעמים הבנקים מערימים קשיים בתהליך, כי למה להם למחזר ולהרוויח פחות מהחזרי המשכנתא העתידים) ויכול לקחת מספר ימים היות והכל מתנהל בבנק בו נלקחה המשכנתא והלקוח מוכר אצלם. בתהליך מחזור פנימי, הבנק מתבסס על הנתונים שקיימים על הלקוח, הכנסות, שווי הנכס, שמאות ועוד, מה שגורם לפעמים לחוסר בכדאיות המחזור.
לדוגמא: נכס שנרכש במליון שח ונלקחה עליו משכנתא של 750000שח ( 75% יחס מימון). נניח שאנו רוצים למחזר את המשכנתא לאחר 5 שנים ובאותה נקודה בזמן שווי הנכס עלה ושווה כ 1450000שח ויתרת תשלומי המשכנתא הם 650000שח (44% – יחס מימון). היות ובמחזור פנימי לא מתבצעת שמאות אזי הבנק מתבסס על הנתונים הישנים של שווי הנכס ואחוזי המימון, נוצר מצב שהלקוח מפסיד את השיפור בריביות כתוצאה מהקיטון ביחס המימון (אחוז מימון נמוך – פחות סיכון לבנק).
מהו מחזור משכנתא חיצוני?
מחזור משכנתא חיצוני הוא בעצם תהליך שבו סוגרים את המשכנתא הקיימת (בבנק הנוכחי) בעזרת משכנתא חדשה שנלקחת בבנק אחר (הבנק הממחזר). התהליך הוא די דומה ללקיחת משכנתא חדשה בבנק עם מספר הבדלים שקשורים בעיקר להתנהלות בין שני הבנקים במעבר של המשכנתא (הבנק שבו סוגרים את המשכנתא והבנק שבו פותחים את המשכנתא החדשה). התהליך מורכב יותר מאשר תהליך של מחזור פנימי אך עם פוטנציאל חסכון גדול משמעותית מאשר במחזור פנימי. בהרבה מקרים מחזור בבנק אחר, משמעותו כמשכנתא חדשה והבנק ירצה למשוך אליו לקוחות חדשים ויתן הצעה טובה כדי להעביר אליו את המשכנתא. לאחר ההחלטה למחזר בבנק אחר, הלקוח יתבקש לבצע שמאות ועוד מספר בטחונות שהבנק דורש לפני שהוא סוגר את המשכנתא בבנק המקורי ואז המשכנתא עוברת אליו. לאחר שמסתיים תהליך השמאות והבטחונות שהבנק דורש (רישום הערת אזהרה, ביטוחי חיים + מבנה ועוד) הבנק הממחזר מעביר את מלוא הסכום של יתרת המשכנתא לסילוק לבנק הנוכחי. מאותו הרגע הלקוח מתחיל לשלם את תשלומי המשכנתא החדשים לבנק הממחזר לפי התמהיל החדש והריביות החדשות שנסגרו.
מתי כדאי למחזר את המשכנתא?
- ריביות השוק נמוכות מהריביות הקימות במשכנתא – לא פעם ולא פעמיים נוצר מצב שמשכנתאות נלקחות בתקופות של אי וודאות שבהם הריביות עולות וגבוהות ולאחר מספר שנים כשהעניינים מתייצבים, נוצר פער משמעותי בריביות כך שבעזרת מחזור נכון ומקצועי ניתן לחסוך המון כסף לאורך חיי המשכנתא.
- מעוניינים לבצע שינוים בתמהיל המשכנתא הקיימת – לפעמים יש צורך להתאים את תמהיל המשכנתא לתקופות השונות במשק, לדוגמא משכנתא שנלקחה עם מרכיב גבוה יחסי של מסלולים צמודי מדד בזמנים של אינפלציה נמוכה או אפסית, יתכן שתמוחזר בתקופות של אינפלציה ומדדים גבוהים כדי לנסות ולהקטין את השפעת האינפלציה והמדדים על המשכנתא ככל האפשר. כמובן שצריך לבדוק את כדאיות המחזור לפני שניגשים לביצוע.
- אחוזי מימון השתנו לטובה בעקבות עליית ערך הנכס (הנושא הוזכר למעלה) . שינוי באחוזי מימון בהחלט יכול לגרום לשיפור הריביות של המשכנתא (בגלל הסיכון הנמוך יותר לבנק) אולם בדרך כלל זה יתבטא רק במחזור חיצוני של המשכנתא שבו מתבצעת שמאות מחודשת של הדירה.
- התאמה של גובה ההחזר החודשי למצב הפיננסי של הלקוח – שינוים במבנה המשפחה, מס הנפשות, גידול בהכנסות, קיטון בהכנסות. אלה רק חלק מהסיבות שדורשות לפעמים למחזר את המשכנתא ולהתאים את ההחזר החודשי למצב הפיננסי הנוכחי של התא המשפחתי.
שלבים בתהליך המחזור
- שלב ראשון: בדיקת כדאיות מחזור המשכנתא. בהתאם לנתונים בדוח סילוק יתרות משכנתא של הלקוח, אפשר לבדוק האם יש כדאיות במחזור המשכנתא ויש חסכון כספי משמעותי או שלא. צריך לקחת בחשבון את עמלות הפרעון המוקדם (הקנסות) שהלקוח אמור לשלם.
- שלב שני: בניית תמהיל למשכנתא החדשה (הממוחזרת). מטרת התמהיל היא לענות על הצרכים המשתנים של הלקוח ובנוסף התמהיל אמור להראות חסכון משמעותי לאורך תקופת חיי המשכנתא.
- שלב שלישי: מכרז ריביות בין הבנקים, כולל הבנק בו נלקחה המשכנתא.
- שלב רביעי: החלטה על מחזור פנימי או חיצוני.
- שלב חמישי: חתימה על המשכנתא החדשה בבנק ומעבר למשכנתא החדשה.
מחזור משכנתא רק אצל המומחים שלנו
זכרו לבנק שלכם יש אינטרס מאד גדול להרוויח כמה שיותר, גם אם תפנו בעצמכם לבנק ותבקשו הצעה למחזור המשכנתא, תגלו במהרה שהיא לא חוסכת מספיק כפי שתוכלו לחסוך עם ליווי של יועץ משכנתאות מומחה ומנוסה. פנו אלינו עוד היום ואנו נבצע עבורכם בדיקת כדאיות מחזור המשכנתא חינם.
על החברה לייעוץ משכנתאות
חברת א.ח. יובלים ייעוץ וייזום בע"מ ובראשה מר אליעזר חזות ,הנה החברה המקצועית לייעוץ למשכנתאות שמתמחה בייעוץ למשכנתא חדשה ,תהליך מחזור משכנתא, משכנתא לזוגות צעירים, משכנתאות למשקיעים, הלוואות לכל מטרה בנקאיות וחוץ בנקאית. טיוב התחייבויות ומרכוזם ועזרה במימון נכסים ללא הון עצמי.
מידע נוסף בנושא
תהליך מיחזור משכנתא
אם יש לכם דירה משלכם או כל נכס נדל"ני שהוא, סביר להניח שלקחתם משכנתא בשביל לרכוש אותו. אבל את המשכנתא הזו יכול להיות שלקחתם לפני הרבה שנים, כשהייתם במצב מסוים והיום המצב הוא אחר לגמרי. זה אומר שיכול מאוד להיות שהמשכורת שלכם גדלה משמעותית ואתם יכולים להחזיר יותר, יכול להיות שהמשפחה גדלה או שהמשכורת קטנה ואתם יכולים להחזיר פחות, יכול להיות שהריבית בשוק המשכנתאות נמוכה היום ממה שהיא הייתה בעבר ויכולות להיות עוד סיבות שונות שלא תמשיכו לשלם כמו ששילמתם עד היום. אז מה אתם יכולים לעשות? אתם יכולים לעשות תהליך מיחזור משכנתא, תהליך שבו משנים את תמהיל המשכנתא.
תהליך מיחזור משכנתא – מה הוא כולל?
תהליך מיחזור משכנתא – למה הוא משתלם בכלל? זכרו כי משכנתא מורכבת ממגוון מסלולים הכוללים ריביות שונות, צמודות למדד או קבועות אשר למעשה מגדילות את הסכום שעליכם להחזיר לבנק. בשנים האחרונות יותר ויותר אנשים שמשלמים את המשכנתא שלקחו כבר שנים רבות, ראו כי המצב הכלכלי השתנה, בין אם במדינה מבחינת הריבית הקבועה, ובין אם במצבם הכלכלי של מי שלקחו את המשכנתא, והתחילו תהליך מיחזור משכנתא על מנת להפוך את התנאים שלהם לאטרקטיביים יותר. אז איך זה עובד? מתחילים כמובן בבדיקה וחקירה מעמיקה האם כדאי בכלל לעשות מיחזור משכנתא, בו ייעוץ מקצועי יכול להועיל באופן משמעותי. במידה והחלטתם יחדיו שאכן מומלץ לבצע מיחזור משכנתא, התהליך פשוט- קודם כל עליכם לקחת משכנתא חדשה על סך סכום יתרת המשכנתא הקיימת, כמובן שבהתאם למסלול שמתאים לכם. לאחר מכן, עליכם לפרוע את יתרת המשכנתא הנוכחית, תוך התחשבות בכך שככל הנראה תהיה גם עמלת פירעון. בשלב הבא ממשיכים את החיים כרגיל כשבכל חודש מחזירים את החזרי המשכנתא החדשים.
עם יועץ משכנתא עושים את זה נכון
אם אתם מחפשים יועץ משכנתאות עם ניסיון רב, מי שיוכל לקחת את המשכנתא שלכם ולמחזר אותה למשכנתא טובה וחסכונית הרבה יותר, אתם צריכים להכיר את אליעזר חזות. לאליעזר חזות יש ניסיון רב בתחום והוא כבר שנים רבות מלווה משפחות ללקיחת משכנתא. הוא ישמח לסייע גם לכם לקחת את ההלוואה הנכונה לכם.
מחזור משכנתא חלקי
אם לקחתם משכנתא מתי שהוא בשביל לרכוש דירה או כל נכס אחר, אתם בחברה טובה. אין הרבה שיכולים לרכוש נכס ללא לקיחת משכנתא ומשכנתא היא למעשה הלוואה גדולה לעשרות שנים שניתנת בתנאים מסוימים. אבל לפעמים יש אפשרות באמצע החיים להחזיר חלק מהמשכנתא או שרוצים להחזיר חלק ולשנות את מסלולי ההלוואה, וזה אפשרי ונקרא מחזור משכנתא חלקי. הליך כזה הוא לא משהו שעושים לבד בלי ליווי של מומחה. הליך כזה עושים רק עם יועץ משכנתאות שלוקח את הלקוח יד ביד בכל שינוי במשכנתא. הוא בוחן את הדברים ומציע ללקוח שלו מה הכי נכון לו במצב החדש. אבל באילו מצבים יש צורך וכדאיות בכלל לעשות מחזור משכנתא?
מחזור משכנתא חלקי – מתי?
אז מחזור משכנתא חלקי עושים כשרוצים לשנות ולשפר חלקים מתנאי ההלוואה שנשארה או שמשנים רק חלק מההלוואה ובחלק אחר לא נוגעים (בדרך כלל משכנתא נלקחת בכמה מסלולים). מחזור משכנתא עושים כשהאינפלציה גבוהה במשק מה שאומר שיכול להיות שעדיף לעבור למסלולים שאינם צמודי מדד. בנוסף, יכול להיות שהיום הריבית של המשכנתאות נמוכה יותר מבעבר ומשתלמת יותר, וכמובן, אם יכולת ההחזר השתנתה לטובה או לרעה אפשר לעשות שינוי בהתאם. לוקחים משכנתא חדשה, מחזירים את הישנה, ומתחילים לשלם בהתאם לתנאים החדשים.
בשביל מחזור משכנתא חייבים יועץ!
מי שעושה תהליך מחזור משכנתא עושה את זה כי הוא רוצה להקטין עלויות או כי הוא רוצה לסיים להחזיר מהר יותר את ההלוואה או כדי לשפר את הריביות במסלולים החדשים. מה שבטוח הוא שלעשות את זה לבד אי אפשר פשוט כי חייבים להבין בזה, ולא מעט. אז מה עושים? מוצאים יועץ משכנתאות מקצועי, מישהו שיש לו ניסיון בתחום ושהוא עם רזומה עשיר בתחום. אם אתם מחפשים אחד כזה, אין כמו אליעזר חזות בשביל לעבור את ההליך בהצלחה. אליעזר חזות הוא מקצוען מהשורה הראשונה והוא ייקח אתכם יד ביד אל עבר ההצלחה. הוא יסייע לכם בכל דבר ועניין וימצא לכם את המשכנתא הטובה ביותר בשבילכם. אל תתפשרו על פחות מהטוב ביותר.
