מיתוסים שראוי לנפץ בשוק המשכנתאות

קיימים מיתוסים רבים בשוק המשכנתאות, בכתבה זו נעבור על המיתוסים הנפוצים ביותר ונסביר מדוע הם לא נכונים.

#1 הריבית היא הכי חשובה

אז בואו ננפץ את המיתוס, הריבית ממש לא הכי חשובה. בוודאי שצריך לשאוף להקטין את הריביות למינימום האפשרי אבל אין "ארוחות חינם", ז"א שאם נוריד את הריבית במסלול אחד אז הבנק יעלה את הריבית במסלול אחר. מלכודת ה-2/3 פריים היא הדוגמה הידועה: מה שקרה מאז שבנק ישראל נתן הנחייה שאפשר לקחת עד 2/3 פריים, ההטבה לא התגלגלה ללקוח אלא התבטאה בהעלאת הריביות במסלולים אחרים. המסקנה היא שצריך להסתכל על התמהיל ולא על ריבית של מסלול כזה או אחר בלבד !!

ו נשבור את המיתוס, המדינה נותנת.

#2  חייבים הון עצמי בשביל לרכוש בית

כיום אפשר לרכוש בית עם הון עצמי מינימאלי של 15% ואף פחות מזה. אם זו דירה ראשונה, אתה זכאי לקבל משכנתא בגובה של 75% משווי הנכס. אפילו אם אין לכם את ה-25% הנותרים ניתן לעשות השלמת הון ולגייס עוד 10% משווי הנכס – כך שתצטרכו להביא הון עצמי של 15% בלבד משווי הנכם.

לדוגמא אם אני מעוניין לרכוש נכס ראשון בשווי מיליון ש"ח (1,000,000שח), ז"א הזכאות היא ל-750,000שח, צריך לדאוג להון עצמי של 250000ש"ח, מאיפה ?

• השלמת הון עצמי – יש חברות חוץ בנקאיות שנותנות השלמה של עד 85%, ז"א אפשר לקבל עוד 100,000שח השלמת הון עצמי.
• שעבוד נכס קיים לטובת נכס נרכש – ניתן לשעבד נכס קיים ולקבל עד 60% משווי הנכס ובכך להשלים את ההון העצמי החסר.
• מכשירים פנסיונים, ניתן למשוך כספים מקרנות נזילות והם יכולים לשמש השלמה להון עצמי.

#3  קיבלתי אישור עקרוני מהבנק – אז מובטחת לי המשכנתא!

אכן חשוב !, אבל לא צריכים להיות רגועים.

הבעיה היא שהאישור המתקבל הוא אישור עקרוני ראשוני לפני בדיקת כל המסמכים לעומקם ע"י הבנק וטרם בדיקת מצב הנכס, היסטורית הלקוח, חיווי אשראי ועוד. לא מעט מקרים שהבנק חוזר בו לאחר בדיקה מדוקדקת של המסמכים והנתונים שהצהרתם.

לכן, אישור עקרוני מהיר אינו נחשב אישור עקרוני אשר יבטיח לכם את קבלת המשכנתא.

 #4  יש לי מכר שעובד בבנק ודואג לי לריביות טובות

הנתונים הפיננסים של הלקוח הם בעלי חשיבות רבה (שכר, וותק, נכסים, התחייביות והון פיננסי) ולנתוני העסקה עצמה (אחוז מימון משווי הנכס) ולנתוני הנכס.

במידה וכלל הנתונים שלכם אכן טובים, קירבה למנהל סניף או בנקאי למשכנתאות בהחלט יכולה לעזור – אך קחו בחשבון שהם יכולים להציע רק מה שהבנק שלהם ספציפית יכול להציע. רצוי לקבל הצעות משני בנקים לפחות ולהשוות את התנאים וראות מי נותן את התנאים הכי טובים.

#5  קודם נחתום על חוזה רכישה ואז נתחיל את תהליך המשכנתא

אישור עקרוני למשכנתא מהו ? זה מסמך שהבנק מתחחיב לאשר לנו את המשכנתא ולא בהכרח מחייב אותנו לקחת את המשכנתא.

למה האישור חשוב ? חשוב לדעת מראש שיש לנו את האישור העקרוני מהבנק למימון של הדירה אחרי ההון העצמי שלנו. כדי להמנע ממצב שבו אין לנו יכולת להשלים את העסקה ואז לשלם קנסות גבוהים שלא לצורך.ז ממש לא!

המסקנה היא שלא למהר ולסגור על דירה לפני שיש אישור מהבנק ושיש לכם את כל הכסף לשלם על הדירה.? בשבי

#6  החזר חודשי כמה שיותר נמוך

ככל שפורסים את המשכנתא ליותר שנים, כך ההחזר החודשי יקטן. העניין הוא שהריביות הם יקרות יותר (בגלל הסיכון של הבנק שמעמיד אשראי לתקופה ארוכה יותר) וגם סך ההחזרים של הריביות יהיה גבוהה יותר. ממש לא!

לדוגמא:

1,000,000שח ל-30שנה במסלול קל"צ תתומחר ב 3.7%, החזר חודשי של 4603 שח

1,000,000שח ל-20שנה במסלול קל"צ תתומחר ב 3.2%, החזר חודשי של 5543 שח

הפער בין שתי ההצעות הוא: 346,000 שח יותר שתצטרכו לשלם לבנק במסלול הארוך במצטבר. כתוצאה מהפרשי ריביות ותקופת החזר ארוכה יותר. המון כסף !!!

לכן צריך למצוא את שביל הזהב בין ההחזר החודשי הנמוך, אורך המשכנתא והריביות עצמם.

#7  אני עובד במקום עבודה מסודר – בטוח שיאשרו לי משכנתא

לא בטוח – יש הון המון פרמטרים שקובעים אם תוכלו לקבל הלוואה וכמה…

אם הותק בעבודה קצר מדי

אם יש לכם יותר מדי התחיבויות קבועות (הלוואות).

אם יש סעיף אזהרה בנסח הטאבו שמונע מהבנק לרשום את הנכס במישכון.

אם סכום הבקשה למשכנתא גבוה מדי.

אם ההתנהלות שלכם בבנק לא תקינה.

#8 החשבון בנק שלי במינוס, אז לא בטוח שאקבל משכנתא

כדאי שנדע שמרבית משקי הבית בישראל נמצאים במצב של מינוס מתמיד בחשבון הבנק.

כמחצית ממשקי הביית נמצאים במצב מינוס תמידי.

מינוס בחשבון, המשמעות היא למעשה הלוואה שהבנק נותן ללקוח באופן שוטף (כמובן שזה מגיע עם הריביות המתאימות).

הבנק בודק המון פרמטרים על מי שמבקש משכנתא. מצב החשבון הוא פרמטר חשוב אך הוא לא פרמטר מכריע.

כפי שתיארנו למעלה, הבנק בודק מספר פרמטרים נוספים כגון ישנם פרמטרים – ותק בעבודה, גובה הכנסות, גובה ההלוואות, וותק בעבודה, סוג העסקה, אחוז המימון, גיל הלווה ועוד.

#9 הבנקים הגדולים נותנים את הריביות הכי טובות

לא בהכרח נכון, נסביר: הבנק מתמחר כל עסקה לפי המאפיינים שלה ולפי רמת הסיכון של העסקה, טיב הלקוח, מטרת ההלוואה ועוד פרמטרים רבים שמשפיעים על תמהיל המשכנתא ועל הריביות שתקבלו בסופו של דבר. כמובן שלקוח של בנק מסוים (גם אם הוא בנק קטן) עשוי לקבל תנאים מועדפים על פני בנקים גדולים אחרים שפחות מכירים את טיב הלקוח ובוחנים אותו לפי הנתונים היבשים. בנוסך הריביות משתנות מבנק לבנק וגם בין סניפים שונים של אותו הבנק בגלל היעדים שהבנק מציב גם לסניפים השונים.  המשמעות היא שלפני לקיחת משכנתא יש לעבוד עם  מספר בנקים כדי להשיג את התנאים האופטימאלים.

#10 המדינה לא עושה מספיק לטובת הזוגות הצעירים, זכאי הדיור

חשוב להכיר כל ההטבות שניתנות ע"י המדינה, כדי שתוכלו לדרוש את מה שמגיע לכם. סל ההטבות משתנה מתקופה לתקופה ותלוי בתוכניות שהממשלה יוזמת באותה תקופה.

דוגמאות להטבות שניתנות:

מענקים מהמדינה שניתנים למגזרים ספציפים: מענק עולים, יישובים סמוכי גדר, פריפריה ועוד.

מחיר למשתכן: דיור מסובסד ע"י המדינה לרוכשי דירה ראשונה.

דירה בהנחה: תוכנית מאוד דומה למחיר למשתכן (הדירה נמכרת בהנחה לזוגות הצעירים).

הלוואת זכאות: זוהי בעצם הלוואה בריבית מופחתת שמסייעת במימון לרכישת דירה.

סיעו להורים יחידים, סיוע לעיוורים, סיוע בשכר דירה ועוד.

#11  משכנתא רק עם המומחים

פנה אלינו עוד היום לקבל ייעוץ למשכנתא עם יועץ משכנתאות בחיפה שלא רק יחסוך לך המון כסף, אלא גם ילווה אותך לאורך כל הדרך אל ההצלחה!