מי מפחד ממימון חוץ בנקאי ?

מהי משכנתא חוץ בנקאית

משכנתא חוץ בנקאית היא משכנתא הניתנת ע"י גופים חוץ בנקאיים כמו חברות ביטוח, קרנות נדלן, קרנות חברתיות, חברות אשראי ועוד כאלה שאינן מפוקחות ע"י המפקח על הבנקים. בין החברות שנותנות משכנתאות נמצא חברות כמו כלל ביטוח, הראל ביטוח, מיטב דש, טריא, BTB, קרנות פנסיה וקופות גמל ועוד גופים אחרים. בעזרת משכנתא חוץ בנקאית, יכולים לווים רבים שלא קיבלו אישור מהבנקים מכל מיני סיבות לקבל את המשכנתא ולהפוך לבעלי נכס.

משכנתא חוץ בנקאית היא משכנתא שברוב המקרים ההחזר החודשי הוא גבוה יותר, מאחר ומדובר באנשים שלא קיבלו אישור מהבנק מכל מיני סיבות. לכן כדאי מאוד להיעזר עם יועץ מקצוען לבחון עם איזה גופים לעבוד מחשש שלא תוכלו לעמוד בהחזרים.

מאפיינים למצב הנוכחי של שוק המשכנתאות והנדלן?

• בסוף 2016 (לפי נתוני בנק ישראל) עמד שוק המשכנתאות בישראל על כ-380 מיליארד שקל, ובשנת 2020 הוא מוערך להגיע עד ל-500 מיליארד שקל.
• לרוכשי משכנתאות יש לרוב גיל ממוצע של 26-27, עם הכנסה טובה ומצב עבודה יציב.
• שוק המשכנתאות הישראלי מאופיין ברגולציה בנקאית קפדנית, כאשר יכולת ההחזר של הלקוחות נמצאת במגמת עלייה, מה שתרם לגידול במספר המשכנתאות המונפקות.
• שוק הדיור בישראל עדיין יקר בהשוואה למדינות מפותחות אחרות (מיליון שקל משכנתא ממוצעת).
• שוק נדלן רותח עם עליות מאוד גבוהות במחירי הנדלן בארץ.

יוקר הנדלן ועליית ערך המשכנתאות במשק, גורמים להרבה זוגות צעירים לחפש פתרונות להשלמת הון עצמי (שהולך וגדל בגלל עליית מחירי הנדלן) או להזדקק לפתרונות משלימים דרך השלמה מההורים (שפונים גם לעולם החוץ בנקאי) , הלוואות חוץ בנקאיות ועוד.

מדוע כדאי לשקול משכנתא חוץ בנקאית

הרגולציה נועדה להבטיח שהבנקים מלווים כסף רק ללווים בעלי כושר החזר ובכך להקטין את הסיכון של הבנק מפי חדלות אי פרעון ההלוואה של הלקוח. במילים אחרות, הבנק בורר את הלקוחות שהוא רוצה לתת להם משכנתא/הלוואה. הרגולציה על הבנקים לאורך השנים נהייתה יותר ויותר הדוקה (ככל שהסיכון לבנק גדל), מה שלא מאפשר להרבה משפחות לעמוד בתנאי הסף של קבלת המשכנתא. לקוחות שצריכים משכנתא או הלוואה ולא יעמדו בקריטריונים של הבנק יחפשו אפשרויות אחרות מחוץ לבנק לקבל את המשכנתא/מימון. גופים חוץ בנקאיים נותנים מענה רחב שיכלול שיעורי ריבית גבוהים יותר ותנאים גמישים יותר ממה שהבנק מציע.

למי מתאים משכנתא חוץ בנקאית?

משכנתא חוץ בנקאית היא פתרון טוב עבור אנשים שניסו לקחת משכנתא דרך הבנקים וקיבלו תשובה שלילית (מכל מיני סיבות). תהליך לקיחת משכנתא בבנקים מלווה בבירוקרטיה לא קטנה, המון מסמכים ובדיקות שהבנק בודק ומבצע על הלקוח. בעקבות זאת לא מעט אנשים שמתקשים לקבל משכנתא פונים לחוץ בנקאי, מה שהופך את העולם החוץ בנקאי לאופציה מאוד רלוונטית וכמעט יחידה להגיע לנכס בבעלות.

משכנתא חוץ בנקאית בהשוואה למשכנתא בנקאית

• פריסת המשכנתא עד 20-40 שנה (לבעלי יכולת החזר נמוכה)
• מימון עד 70%-85% מגובה הנכס (לא כפוף למגבלות הבנקים)
• פתרון ללווים שלא קיבלו משכנתא בבנקים רגילים
• מגוון גמיש של פתרונות שניתן להתאים לכל לווה (כולל גרייס ובלון לתקופות מסוימות).
• בדרך כלל אישור מהיר של ההלוואה.

החסרונות של מימון חוץ בנקאי?

ישנן לא מעט חברות שנותנות הלוואות חוץ בנקאיות (כפי שפרטנו בהתחלה) שפועלות בפיקוח משרד האוצר בהתאם לרפורמות שנעשו בשוק מתן ההלוואות ארוכות הטווח. בעזרת הרפורמות הללו נפתח שוק מתן ההלוואות לתחרות גם לחברות/גופים שהם לא בנקים מסורתיים.

אולם ניתן למצוא גם חברות שמציעות הלוואות שגובלות בפעילות השוק האפור. נכון להיום מספר הגופים הלא מוסדרים שפועלים בתחום הולך וקטן ויועצים מנוסים יודעים היטב עם אילו גוופים אפשר וכדאי לעבוד.

חסרון משמעותי נוסף הינו הריבית הגבוהה המוצמדת להלוואות אלו, כאשר ברוב המקרים מדובר בהלוואות בריביות גבוהות ביחס לריביות הנהוגות בבנקים.

בשל סיבה זו חשוב ביותר לערוך השוואה לפני שלוקחים את הלוואה בין החברות השונות: חברות אשראי, חברות ביטוח ועוד גופים אחרים שמעניקים מימון חוץ בנקאי. חשוב לבדוק את גובה הריביות, גובה המימון המקסימלי, האפשרויות לפריסת תשלומים ועוד. יועץ משכנתאות מנוסה עם נסיון ידע גם לבחור את החברות החוץ בנקאיות שידעו לתת מענה לצרכים הספציפים של הלקוח. מעוניינים במחזור משכנתא? הרחיבו בקריאה פה.

מהם תנאי האשראי המקובלים בתחום?

התנאים לקבלת הלוואה מגוף חוץ בנקאי שונים בין הגופים שמעניקים הלוואות אלו, אולם ניתן למצוא קווי דמיון כללים שמאפשרים לעשות השוואה בין הגופים השונים. כל גוף שמעניק הלוואה חוץ בנקאית, מגדיר לעצמו את התנאים שהוא מעמיד לקבלת ההלוואה כגון: גובה ההלוואה משווי הנכס (יחס מימון), מבחני הכנסה, גובה ההחזר החודשי מההכנסה הפנויה ועוד פרמטרים אחרים.

מהם הסיבות שבגללם אצטרך הלוואה או משכנתא חוץ בנקאית?

משכנתא משלימה – השלמת הון עצמי לרכישת דירה מעבר למקסימום של 75% שהבנקים נותנים כהלוואה. ניתן היום לקבל השלמה חוץ בנקאית למשכנתא עד 85% משווי הנכס (מעבר למשכנתא שנלקחת בבנק).

הלוואה לכל מטרה היא מעל 50% מימון – הלוואה הניתנת ללקוח עבור כמעט כל מטרה ראויה כשהלקוח משעבד את הנכס הקיים לטובת ההלוואה ובעל יכולת החזר מספקת. את ההלוואה ניתן לפרוס למספר רב של שנים (כמו במשכנתא רגילה) בכך להקטין את ההחזר החודשי. כיום לפי ההוראות של בנק ישראל, ניתן לאשר עד 50% מגובה הנכס. כל הלוואה לכל מטרה מעל 50%, ניתן לקבל אך ורק בחוץ בנקאי (שעבוד דרגה ראשונה או דרגה שניה)

הון עצמי לרכישת דירה להשקעה – כיום מבחינת רגולציה על הבנקים, לא נחתן למשכן נכס קיים לטובת השלמת הון עצמי לרכישת נכס נוסף להשקעה. מה שניתן לעשות בעולם החוץ בנקאי.

אילו גורמים נותנים מימון חוץ בנקאי?

כיום ישנם מספר גופים לא קטן שמעניק הלוואות חוץ בנקאיות, כל גוף והיחודיות שלו וההתניות שלו לגמי מתן הלוואה. נמנה פה מספר קבוצות של חברות שמתמחות במתן אשראי חוץ בנקאי

חברות אשראי – בדרך כלל מציעות הלוואות מחוץ לבנקים ובריבית גבוהה מאוד. היתרונות העיקריים של לקיחת הלוואה דרך חברות האשראי הם הפשטות של התהליך והמהירות שבה מקבלים את כסף (מספר ימים) . לעומת זאת הריביות שנגבות דרך חברות האשראי הם בדרך כל מאוד גבוהות מאוד וניתנות לטווח קצר יחסית, מה שמעלה את ההחזר החודשי.

חברות ביטוח – כיום כמעט כל חברות הביטוח, מציעות הלוואות/משכנתאות כנגד שעבוד הנכס הקיים/נרכש. כל חברת ביטוח מנסה לתפוס נישה שבה היא מתמחה בעולם החוץ בנקאי ושמאפשרת לה להעניק מוצרים משלימים שהבנקים לא יכולים לתת בגלל הרגולציה שהם כפופים אליה.

חברות פינטק – חברות פינטק לא רק מספקות מימון, אלא הן מציעות גם שירותי הלוואות אישיות וניהול עושר. בעולם הדיגיטאלי של היום החברות הנ”ל יודעות לגייס כסף ממשקיעים ולהלווות אותו כמשכנתא/הלוואה ללקוחות שצריכים את הפתרון החוץ בנקאיים. הם עושים זאת מכיוון שהם מסוגלים להתחבר לנתונים של הלקוחות שלהם הרבה יותר טוב ממה שהבנקים יכולים. זה מאפשר להם להעריך טוב יותר את הסיכון הכרוך בהלוואה ולקבוע את הגובה הריביות בהתאם.

קרנות פנסיה – לחוסכים בקרנות הפנסיה ניתן לקחת הלוואות כנגד שעבוד הפוליסות של הפנסיה יחסית בתאים נוחים.

השוק האפור – השוק האפור הוא אפיק נוסף לנטילת הלוואות, אבל מעמיד את נוטל ההלוואה בסיכון קיצוני עד כדי שימוש באמצעיים לא חוקיים. רצוי לא להתקרב לגופים אלו כלל וכלל.

משכנתא חוץ בנקאית רק אצלנו

בשונה מהמערכת הבנקאית, המערכת החוץ בנקאית הרבה יותר מבוזרת (המון גופים שמעניקים הלוואות) וכל גוף מציע פתרון שונה, דרישות שונות ועלויות שונות, בהתאם לרמת הסיכון שהוא מגלם. כאן הנסיון, הידע, המקצועיות והקשרים שלנו בעבודה השוטפת עם כל הגופים החוץ בנקאיים נכנס לתמונה. היתרון של יועץ מנוסה הוא ל"תפור" את המשכנתא הנכונה ללקוח, לתת מענה לבעיות שצצות תוך כדי תהליך והבאה לסיומו המוצלח של התהליך. אם אתם מהקריות הינכם מוזמנים להתייעץ עם יועץ משכנתאות בקריות.

משכנתא רק עם חברה לייעוץ משכנאות מומחית בתחום

א.ח. יובלים ייעוץ וייזום – חברה לייעוץ משכנתאות בע"מ דוגלת במצוינות ומקצוענות ללא פשרות, יחס אישי ושקיפות מלאה במטרה לבנות משכנתא אישית עם ליווי וייעוץ צמודים. הבנת הצרכים ,בניית התמהיל הנכון והליווי הצמוד הם המפתח לחסכון משמעותי בעלויות המשכנתא.

א.ח. יובלים בע"מ הוקמה ע"י מר אליעזר חזות – יועץ משכנתאות בעל רקע פיננסי ובנקאי עשיר ששם לו למטרה לעזור למשפחות לחסוך המון כסף בתהליך לקיחת המשכנתא.

מר אליעזר חזות הוא גם ייזם נדלן ב-10 שנים אחרונות, ובעבר כיהן כ-28 שנה כסמנכ"ל פיתוח בחברות הייטק שונות וניהל פרויקטים מורכבים עם תקציבים גדולים תוך עבודה צמודה עם העולם הבנקאי והפיננסי.