משכנתא – מילון מושגים

מילון מושגים

לפניכם כל המושגים החשובים שכדאי לדעת כאשר מתחילים בתהליך המשכנתא.

מהי משכנתא

משכנתא היא הלוואה המאפשרת ללווה לרכוש נכס, לרוב בית בתמורה לשעבוד הנכס שרוכשים או הנכס הקיים לטובת המלווה (הבנק או גוף חיצוני כלשהו שמלווה את הכסף). הלווה משלם את החוב לאורך זמן, לרוב בתשלומים חודשיים. ניתן להשתמש במשכנתא לרכישת בית או נכס אחר, כאשר הבעלות על הנכס מועברת למלווה עד לפרעון מלא. המונח יכול להתייחס גם לחוב עצמו, אשר בדרך כלל מוחזר על פני 15-30 שנים בריבית משתנה. במאמר זה ננסה להסביר בצורה בסיסית את המושגים העיקריים שחשוב להכיר בבואנו לקחת משכנתא.

אישור משכנתא עקרוני

אישור משכנתא עקרוני הוא אישור מחייב הניתן ע”י הבנקים למי שמבקש משכנתא להשלמת הון לרכישת בית. בתהליך של קבלת האישור העקרוני, הבנק בודק את הנתונים שהלקוח פירט בע"פ (האישור העקרוני ניתן לפעמים ללא בחינה של המסמכים המפורטים של הלקוח) כגון גובה ההכנסות ממקורות השונים, מקום עבודה, וותק במקום עבודה, רצף תעסוקתי, הון פיננסי, חיווי אשראי של הלקוח, הלוואות שיש ללקוח, שווי הנכס, גובה המשכנתא הרצויה, החזר משכנתא חודשי ועוד נתונים חשובים. בהנחה שהלקוח עומד בקריטריונים של הבנקים ובתנאי הרגולציה שמוכתבים לבנקים, אזי הבנק יאשר את הבקשה למשכנתא על סמך הנתונים שקיבל מהלקוח עצמו.

יחס מימון

יחס מימון או במילים אחרות אחוז מימון משווי הנכס, זהו סכום הכסף אשר מעמיד הבנק כנגזרת של מחיר הנכס באחוזים. סכום המשכנתא שהתקבל מהבנק ביחס לשווי הנכס שנקבע במחיר חוזי או ע”י שמאי. משכנתא של 500,000 ₪ על נכס של 1,000,000 ₪ משקפת 50% יחס מימון. ככל שאחוז המימון נמוך יותר, הסיכון של הבנק קטן יותר וניתן לקבל ריבית אטרקטיבית יותר. בהתאם לרגולציה עלהבנקים הסכום היחס גבוה שאפשר לקבל הוא עד 75% משווי הנכס. בבואנו לקנות את הדירה, צריך לוודא ששווי השמאות של הנכס תואם למה שנחתם בהסכם המכר. אחרת הסכום הכסף שיאושר למשכנתא ע”י הבנק יהיה הנמוך מבין השניים (שווי חוזי או שווי שמאות).

הכנסה פנויה נטו

זהו בעצם אוסף כל ההכנסות של נוטלי המשכנתא בניכוי הלוואות ארוכות טווח. ככל שההכנסה יותר גבוהה כך אפשר להתחייב למשכנתא יותר גולה או להחזר חודשי גבוה יותר.

יחס החזר

ההחזר החודשי מההכנסה הפנויה של המשכנתא נקרא גם "יחס החזר". זהו סכום הכסף שהלווה צריך לשלם מדי חודש כדי להחזיר את המשכנתא שלו. לדוגמא החזר משכנתא של 4000שח מהכנסות פנויות של כ-10000שח, המשמעות היא יחס החזר של 40% מההכנסה הפנויה.

מחזור משכנתא

מאוד יתכן שאת המשכנתא שלכם לקחתם לפני הרבה שנים ,שאז הריביות ו/או ההכנסות של התא המשפחתי שלכם היו מותאמות לגובה המשכנתא אז והיום הריביות יותר אטרקטיביות, יכולת ההחזר הכספי שלכם השתנתה או שסתם בא לכם לקצר את תקופת המשכנתא ועכשיו כדאי למחזר את המשכנתא שלכם. ניתן למחזר את המשכנתא באותו הבנק בו לקחתם את המשכנתא (מחזור פנימי) או לעבור לבנק אחר מה שנקרא מחזור חיצוני. מחזור משכנתא חיצוני הוא בעצם תהליך שבו סוגרים את המשכנתא הקיימת בבנק הנוכחי בעזרת משכנתא חדשה שנלקחת בבנק אחר.

מחזור משכנתא חלקי

מחזור משכנתא פנימי הוא תהליך שבו מבקשים למחזר את המשכנתא בבנק שבו נלקחה המשכנתא. המחזור הפנימי בבנקים הוא תהליך יחסית פשוט יותר, היות והכל מתנהל בבנק בו נלקחה המשכנתא, הלקוח מוכר אצלם והבטחונות כבר קיימים. מחזור משכנתא חלקי הוא מחזור שבו אנו מעוניינים למחזר רק חלקים מהמשכנתא. יתכן ואנו מעוניינים למחזר את רק את המסלולים היקרים יותר (יתכן שבמשכנתא יש מסלולים שלא רוצים לגעת בהם כי הריביות הם טובות ורוצים לשמר אותם) ובחלק מהמסלולים לא רוצים לגעת.

תמהיל משכנתא

תמהיל משכנתא הוא מונח המשמש לתיאור סוגי ההלוואות השונים בתיק משכנתא. נוטלי המשכנתא ירצו לשקול איזה סוגי הלוואות הכי מתאימים להם לטווח ארוך ומהם ההשפעות ארוכות הטווח על המשכנתא עצמה ועל החזרי המשכנתא העתידים. תמהיל טוב בנוי בדרך כלל ממספר מסלולי משכנתא שונים וכדאי להכיר היטב את המסלולים על מנת שנוכל לבנות תמהיל שמתאים לנו. כאשר בונים תמהיל משכנתא ,כדאי לשקול את מגמות השוק, ללמוד את סוגי ההלוואות השונות, להחליט מה ההחזר החודשי שאנו רוצים להחזיר, להחליט על תקופות של כל מסלול ולהבין את ההשפעה של קיצור או הארכה של כל מסלול ומסלול. לבסוף, כדאי לבנות מספר תמהילים שלבסוף לבחור אחד מהם שהוא הכי טוב ומתאים עבורונו.

הלוואת גרייס והלוואת בלון

הלוואות גרייס הן סוג של הלוואות הניתנות ללווה למשך זמן מוגדר. לאחר מכן, הלווה צפוי להחזיר את הקרן והריבית במלואה עד תום התקופה. הלוואת בלון ידועה גם כהלוואה ליום תשלום, הלוואות אלו הן הלוואות לטווח קצר יחסית עם ריביות גבוהות ללווים. עם זאת, בשונה מהלוואות מסורתיות בתשלום או בתשלומים, הלוואה מסוג זה תשולם בסכום חד פעמי בתאריך התשלום הבא של הלווה או בסמוך לכך, כך שהם לא יצברו עמלות נוספות בזמן שהם מחזירים את חובם לאורך זמן.

מדד תשומות הבנייה

מדד תשומות הבניה הוא אחד מכמה מדדים שנמדדים ע”י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומטרטו היא למדוד את השינוי במחירים ועלויות של הבנייה למגורים ומשרדים. במדד נכללים פרמטרים כגון: עלות חומרי גלם, עלויות שינוע המוצרים, שכר עבודה ועוד.

דוח יתרות לסילוק משכנתא

דוח יתרת משכנתא הוא דוח המציג את יתרות החוב הנוכחיות של הלווה על כל המשכנתאות המובטחות בנכס שלו. דוח היתרה מפרט את התשלומים שבוצעו במהלך 12 החודשים האחרונים ואת כל החיובים (כגון עמלות איחור) שנוכו. כמו כן, הוא מפרט מידע על היתרות לסילוק המשכנתא של כל מסלולי הלוואה שנלקחו, תקופות, סוג הריבית , פיגורים במשכנתא ועוד.

עמלות פרעון מוקדם של המשכנתא

עמלת הפירעון המוקדם של המשכנתא זוהי עמלה (או קנס) שהבנק גובה מהלקוח בגלל פרעון מוקדם של המשכנתא (בדרך כלל) הבנקים והמלווים גבו מהלווים דמי סיום נכבדים כאשר רצו להחזיר את הלוואתם מוקדם. עמלה זו מושפעת בדרך כלל בגודל ההלוואה המקורית, תקופת ההלוואה, הריביות שנתקבעו כשנלקחה המשכנתא והריביות בעת ביצוע הפרעון המוקדם.

פוליסת ביטוח חיים ומבנה

בכל לקיחת משכנתא הבנק מחייב את הלווה לרכוש פוליסת ביטוח חיים ומבנה למשכנתא. אלו שני פוליסות שבאות להבטיח הכסף של הבנק במקרה של פטירה של אחד מבני הזוג או במקרה של שריפה ו/או רעידת אדמה בדירה – או אז חברת הביטוח תשלם את המשכנתא לבנק בצורה מלאה.

על מנת לבחור את הביטוח הזול והטוב ביותר עבורך, הקפד לעשות סקר שוק בקרב הבנקים וחברות הביטוח. לרוב, רכישת ביטוח חיים ומבנה מהבנקים תהיה יקרה יותר ופחות משתלמת, לכן, ברוב המקרים עדיף לפנות לחברות הביטוח על מנת לקבל הצעה אטרקטיבית וזולה יותר.

איך לבחור חברה לייעוץ משכנתאות?

בבואנו לבחור חברה לייעוץ משכנתאות חשוב שנסתכל על הערכים המרכזיים שהחברה מובילה ודוגלת לביצוע מוצלח של ההעסקה הכי חשובה שאולי תעשו אי פעם במהלך חייכם:

• אמינות: מייצגים אך ורק את הלקוח ולא את הבנק תוך שקיפות מוחלטת לאורך התהליך ובניית תוכנית ניהול סיכונים.
• מקצועיות: הבנה ומיפוי הצרכים של התא המשפחתי, בניית התמהיל אופטימאלי, ניהול המשא ומתן מקצועי מול הבנקים לחסכון מקסימאלי.
• זמינות: אנחנו מבינים את הלחץ שהלווה נמצא בו בתהליך וזמינים עבורו בכל שלב מתחילת התהליך, עד סופו וגם אחרי.
• שירות: הלקוח מעל לכל. ליווי צמוד תוך הענקת שקט נפשי לאורך התהליך עד לחתימה על המשכנתא

משכנתא רק עם חברה לייעוץ משכנאות מומחית בתחום

א.ח. יובלים ייעוץ וייזום – חברה לייעוץ משכנתאות בע"מ דוגלת במצוינות ומקצוענות ללא פשרות, יחס אישי ושקיפות מלאה במטרה לבנות משכנתא אישית עם ליווי וייעוץ צמודים. הבנת הצרכים ,בניית התמהיל הנכון והליווי הצמוד הם המפתח לחסכון משמעותי בעלויות המשכנתא.

א.ח. יובלים בע"מ הוקמה ע"י מר אליעזר חזות – יועץ משכנתאות בעל רקע פיננסי ובנקאי עשיר ששם לו למטרה לעזור למשפחות לחסוך המון כסף בתהליך לקיחת המשכנתא.

מר אליעזר חזות הוא גם ייזם נדלן ב-10 שנים אחרונות, ובעבר כיהן כ-28 שנה כסמנכ"ל פיתוח בחברות הייטק שונות וניהל פרויקטים מורכבים עם תקציבים גדולים תוך עבודה צמודה עם העולם הבנקאי והפיננסי. לקריאה נוספת אודות משכנתא דירה ראשונה.