מחזור משכנתא

מחזור משכנתא – המדריך המלא: מתי כדאי למחזר וכמה אפשר לחסוך?

משכנתא היא התחייבות שנלקחת בדרך כלל לתקופה ארוכה של 20, 25 ולעיתים אפילו 30 שנה. אבל במהלך השנים הרבה דברים יכולים להשתנות: הריביות במשק, האינפלציה, ההכנסה המשפחתית, שווי הנכס, גובה ההחזר החודשי ואפילו הצרכים והמטרות של המשפחה.

לכן, משכנתא שהתאימה לנו ביום שבו לקחנו אותה לא בהכרח מתאימה לנו גם היום.

מחזור משכנתא מאפשר לבחון מחדש את המשכנתא הקיימת ולהחליף אותה במשכנתא חדשה, בתנאים ובתמהיל שמתאימים יותר למצב הנוכחי.

המטרה אינה בהכרח רק להקטין את ההחזר החודשי. מחזור נכון יכול לשמש גם לקיצור תקופת המשכנתא, להפחתת עלויות המימון, לשינוי מסלולים ולהתאמת רמת הסיכון לצרכים הנוכחיים של המשפחה.

מהו מחזור משכנתא?

במחזור משכנתא אנחנו למעשה פורעים את המשכנתא הקיימת, במלואה או בחלקה, ומחליפים אותה במשכנתא חדשה.

במסגרת המחזור ניתן, בהתאם לנתונים ולאישור הבנק:

• לשנות את הריביות.
• לשנות את תמהיל המשכנתא.
• לקצר או להאריך את תקופת ההלוואה.
• להגדיל או להקטין את ההחזר החודשי.
• למחזר רק חלק מהמסלולים.
• להישאר בבנק הקיים או להעביר את המשכנתא לבנק אחר.

חשוב להבין: לא כל מחזור משכנתא בהכרח משתלם. לפני שמבצעים שינוי צריך לבדוק את המשכנתא הקיימת מול החלופות ולחשב את העלות הכוללת, לרבות עמלות פירעון מוקדם והוצאות נוספות הכרוכות במחזור.

מתי כדאי לבדוק מחזור משכנתא?

אין כלל שאומר שצריך למחזר משכנתא אחת למספר שנים. עם זאת, ישנם מצבים שבהם בהחלט כדאי לבצע בדיקת כדאיות.

1. כאשר חל שינוי משמעותי בריביות

כאשר הריביות שניתן לקבל כיום שונות באופן משמעותי מהריביות במסלולים הקיימים שלכם, כדאי לבדוק האם ניתן לשפר את תנאי המשכנתא.

אבל חשוב להדגיש: ירידה בריבית בנק ישראל אינה אומרת אוטומטית שכדאי למחזר את המשכנתא כולה. צריך לבדוק כל מסלול בנפרד, את יתרת התקופה, הריבית הקיימת, עמלת הפירעון המוקדם ואת התנאים שניתן לקבל כיום.

2. כאשר ההחזר החודשי הפך לכבד

משפחה שלקחה משכנתא עם החזר של 5,000 ₪ כאשר הכנסתה הייתה 20,000 ₪ נמצאת במצב שונה לחלוטין אם הכנסתה ירדה בהמשך ל-14,000 ₪.

גם ההפך יכול לקרות: ההכנסה המשפחתית גדלה ואפשר כיום לעמוד בהחזר גבוה יותר, לקצר את תקופת המשכנתא ובמקרים מסוימים לחסוך סכומים משמעותיים בעלויות המימון.

מחזור מאפשר להתאים מחדש את המשכנתא למציאות הכלכלית הנוכחית.

3. כאשר תמהיל המשכנתא כבר אינו מתאים

תמהיל משכנתא נבנה בהתאם לתנאים ולצרכים שהיו בזמן לקיחת ההלוואה.

עם השנים תנאי המשק משתנים. גם החשיפה למדד, לפריים ולשינויים בריבית יכולה להשפיע אחרת על המשכנתא.

לכן כדאי לבדוק לא רק "איזו ריבית אני משלם?", אלא גם באילו מסלולים נמצאת יתרת המשכנתא ומה רמת הסיכון שלהם עבורי היום.

4. כאשר שווי הנכס עלה ויחס המימון השתפר

זהו אחד הנושאים שלעיתים לא מקבלים מספיק תשומת לב.

נניח שרכשתם נכס בשווי של מיליון ₪ ולקחתם משכנתא של 750,000 ₪ – יחס מימון של 75%.

לאחר מספר שנים יתרת המשכנתא ירדה, לדוגמה, ל-650,000 ₪ ובמקביל שווי הנכס עלה ל-1.45 מיליון ₪.

במקרה כזה יחס המימון ביחס לשווי הנוכחי של הנכס הוא כ-45%.

שינוי משמעותי ביחס המימון עשוי להשפיע על האופן שבו הבנק מתמחר את הסיכון ועל התנאים שניתן לקבל. לכן, במסגרת בדיקת מחזור, כדאי לבחון גם את שווי הנכס הנוכחי ולא להסתכל רק על יתרת המשכנתא.

5. כאשר רוצים לקצר את תקופת המשכנתא

לפעמים המטרה במחזור אינה להקטין את ההחזר אלא דווקא לשלם קצת יותר בכל חודש ולסיים את המשכנתא מוקדם יותר.

לדוגמה, אם ההכנסה המשפחתית גדלה מאז לקיחת המשכנתא, ייתכן שאפשר לקצר מספר שנים מתקופת ההלוואה וכך להפחית את סך הריבית שתשולם לאורך השנים.

רוצים לבדוק האם אחד מהמצבים האלה רלוונטי גם למשכנתא שלכם? קראו גם: מתי כדאי למחזר משכנתא? 7 סימנים שכדאי לבצע בדיקה.

מחזור משכנתא פנימי – להישאר בבנק הקיים

מחזור פנימי הוא מחזור שמתבצע בבנק שבו מתנהלת המשכנתא כיום.

היתרון המרכזי הוא בדרך כלל תהליך פשוט יחסית: הבנק כבר מכיר את הלקוח ואת המשכנתא, וחלק מהמידע והמסמכים כבר נמצאים אצלו.

עם זאת, העובדה שההליך פשוט יותר אינה אומרת בהכרח שזו האפשרות המשתלמת ביותר.

לכן כדאי לקבל הצעה מהבנק הקיים, אבל במקרים המתאימים להשוות אותה גם להצעות מבנקים אחרים.

מחזור משכנתא חיצוני – מעבר לבנק אחר

במחזור חיצוני המשכנתא הקיימת נפרעת באמצעות משכנתא חדשה שנלקחת בבנק אחר.

מבחינות רבות התהליך דומה ללקיחת משכנתא חדשה: הבנק החדש בוחן את ההכנסות, יכולת ההחזר, הנכס והבטוחות, ובמקרים המתאימים עשויה להידרש גם שמאות חדשה.

התהליך יכול להיות מורכב יותר ממחזור פנימי, אך הוא מאפשר להכניס בנקים נוספים לתחרות על המשכנתא.

לכן, כאשר בודקים מחזור, לא כדאי להסתפק באופן אוטומטי בהצעה הראשונה שמתקבלת מהבנק שבו נמצאת המשכנתא.

מהי עמלת פירעון מוקדם ולמה היא חשובה?

אחד הנתונים החשובים ביותר בבדיקת כדאיות מחזור הוא עמלת הפירעון המוקדם.

במסלולים מסוימים עשויה להיות עמלה בעת פירעון ההלוואה לפני המועד המתוכנן. גובהה תלוי, בין היתר, בסוג המסלול, הריבית שבה נלקחה ההלוואה, הריבית הרלוונטית במועד הפירעון ויתרת התקופה.

לכן לא מספיק לראות שבמשכנתא חדשה ניתן לקבל ריבית נמוכה יותר.

צריך לחשב:

• כמה עולה לסגור את המשכנתא הקיימת?
• מה תהיה עלות המשכנתא החדשה?
• האם קיימות הוצאות נוספות?
• כמה כסף נחסך בפועל לאחר כל העלויות?

רק לאחר החישוב הזה ניתן לדעת האם המחזור באמת כדאי.

הטעות הנפוצה: להסתכל רק על ההחזר החודשי

נניח שההחזר החודשי שלכם עומד כיום על 6,500 ₪ ומציעים לכם מחזור שיוריד אותו ל-5,500 ₪.

לכאורה חסכתם 1,000 ₪ בחודש.

אבל אם כדי להשיג את ההפחתה האריכו את המשכנתא בעוד מספר שנים, ייתכן שבסופו של דבר תשלמו יותר ריבית לאורך חיי ההלוואה.

לכן החזר חודשי נמוך יותר אינו בהכרח משכנתא זולה יותר.

בבדיקת מחזור צריך להסתכל גם על העלות הכוללת הצפויה של המשכנתא ועל מספר השנים שנותרו לתשלום.

האם חייבים למחזר את כל המשכנתא?

לא.

במקרים מסוימים ניתן לבצע מחזור משכנתא חלקי – להשאיר מסלולים טובים שכבר קיימים ולמחזר רק את המסלולים שפחות מתאימים.

לדוגמה, אם חלק מהמשכנתא נמצא בריבית אטרקטיבית שאין סיבה לוותר עליה, אין בהכרח היגיון למחזר אותו רק משום שמסלול אחר במשכנתא דורש שינוי.

זו אחת הסיבות לכך שבדיקת מחזור צריכה להיעשות ברמת כל מסלול ולא רק לפי הריבית הממוצעת של המשכנתא.

שלבים בתהליך מחזור המשכנתא

שלב ראשון – איסוף נתוני המשכנתא

מוציאים מהבנק נתונים עדכניים של יתרות המשכנתא והמסלולים הקיימים, כולל יתרות לסילוק ועמלות פירעון מוקדם ככל שקיימות.

שלב שני – בדיקת כדאיות

בודקים את הריביות, יתרת השנים, המסלולים, ההחזר החודשי והעלות הצפויה של המשכנתא הקיימת ומשווים אותם לחלופות.

שלב שלישי – הגדרת המטרה

צריך להחליט מה אנחנו רוצים להשיג באמצעות המחזור:

• חיסכון בעלויות המימון?
• הקטנת ההחזר?
• קיצור התקופה?
• שינוי רמת הסיכון?
• שילוב של מספר מטרות?

שלב רביעי – בניית תמהיל חדש

אם הבדיקה מצביעה על כדאיות, בונים תמהיל שמתאים ליכולת ההחזר, לצרכים ולתוכניות העתידיות של המשפחה.

שלב חמישי – השוואת הצעות בין הבנקים

מקבלים הצעות ומשווים לא רק את הריבית של מסלול אחד, אלא את מכלול התנאים ואת התמהיל כולו.

שלב שישי – בחירת מחזור פנימי או חיצוני

לאחר קבלת ההצעות והחישובים מחליטים האם כדאי לבצע את המחזור בבנק הקיים או להעביר את המשכנתא לבנק אחר.

כמה אפשר לחסוך במחזור משכנתא?

אין תשובה אחת שמתאימה לכולם.

החיסכון תלוי בגובה יתרת המשכנתא, הריביות הקיימות, המסלולים, מספר השנים שנותרו, עמלות הפירעון המוקדם והתנאים שניתן לקבל כיום.

במשכנתאות מסוימות החיסכון האפשרי יכול להיות משמעותי, ובאחרות בדיקת הכדאיות יכולה דווקא להראות שאין הצדקה לבצע מחזור בשלב זה.

וזו בדיוק מטרת הבדיקה: לא לבצע מחזור בכל מחיר, אלא לדעת במספרים האם השינוי באמת משתלם.

כל כמה זמן כדאי לבדוק את המשכנתא?

משכנתא אינה מוצר שצריך לקחת ולשכוח ממנו לעשרות שנים.

כדאי לבצע בדיקה כאשר חל שינוי משמעותי בריביות, בהכנסה המשפחתית, בהוצאות, בשווי הנכס או בצרכים של המשפחה.

גם אם לא חל שינוי דרמטי, בדיקה תקופתית יכולה לעזור להבין האם המשכנתא עדיין מתאימה לכם.

בדיקת כדאיות למחזור משכנתא

מחזור משכנתא יכול להיות כלי מצוין לשיפור המשכנתא, אבל ההחלטה צריכה להתבסס על נתונים ולא רק על התחושה ש"הריבית ירדה".

צריך לבדוק את המשכנתא הקיימת, את יתרת השנים, המסלולים, עמלות הפירעון, יכולת ההחזר והחלופות שניתן לקבל מהבנקים.

רוצים לדעת האם המשכנתא שלכם עדיין מתאימה לכם?

אפשר לבצע בדיקת כדאיות למחזור המשכנתא, להשוות את המצב הקיים לחלופות ולבדוק במספרים האם ניתן לשפר את התנאים, להקטין את העלויות או להתאים את ההחזר החודשי למצבכם הנוכחי.

אליעזר חזות – ייעוץ משכנתאות ופיננסים

על החברה לייעוץ משכנתאות

חברת א.ח. יובלים ייעוץ וייזום בע"מ ובראשה מר אליעזר חזות ,הנה החברה המקצועית לייעוץ למשכנתאות שמתמחה בייעוץ למשכנתא חדשה ,תהליך מחזור משכנתא, משכנתא לזוגות צעירים, משכנתאות למשקיעים, הלוואות לכל מטרה בנקאיות וחוץ בנקאית. טיוב התחייבויות ומרכוזם ועזרה במימון נכסים ללא הון עצמי.