הריבית במשק מזנקת – השפעה על נוטלי המשכנתאות

השווקים הפיננסיים עוברים שינוים דרמטיים, הריבית במשק קופצת ואנחנו רואים את השפעה על שוק המשכנתאות ועולם הנדל"ן. אז מה למעשה קורה? מה התחזיות? ואיך הדברים נראים בצד של אלו שלקחו כבר משכנתאות בעבר ואילו שלוקחים משכנתאות היום ? מה ניתן לעשות כדי לצמצם את הפגיעה והגידול בהחזר החודשי ?.

במאמר זה ננסה לפרט כיצד השינוים הללו משפיעים על משקי הבית בין אם אלה משפחות שלקחו משכנתאות בעבר ובין אלו שלוקחים משכנתאות חדשות היום ומה ניתן וכדאי לעשות בתקופה לא פשוטה זו.

הרקע ללחצים האינפלציונים ועליות הריבית

בנק ישראל העלה לאחרונה את הריבית במשק בשתי פעימות במהלך החודשים האחרונים מ- 0.1% ל- 0.75% וכיום ריבית הפריים עומדת כיום על 2.25% לעומת הריבית של 1.6% שהייתה עד לפני כחודשיים. לעליית הריביות בבנקים מספר סיבות:

1. בנק ישראל העלה את הריבית במשק ב-0.75% כדי לנסות לרסן את עליית האינפלציה ולשמור על יציבות כלכלית במשק.
2. חלק מהתרומה לעליית האינפלציה נגרם ע”י הקורונה שפגעה בשרשרת האספקה של סחורות שמוביל לעליית מחירים.
3. הציפיה להמשך עליית האינפלציה (מדד המחירים לצרכן עולה כל חודש)
4. שוק האג"ח שעל פיו נקבעות הריביות של חלק ממסלולי העוגן, מושפע מהארועים הגיאופוליטים בעולם (המלחמה בין רוסיה לאוקרינה ועוד) שגורמים לאג”ח לעלות. בעקבות המשבר באוקראינה, קיימת אי ודאות מה יקרה ליצוא הגז של רוסיה לאירופה. המתח מוביל לעלייה בתשואות האג"ח והעלייה בסיכון הגיאופוליטי מעלה חששות לגבי האופן שבו זה יכול להשפיע על כלכלות אחרות התלויות ביצוא הנפט הרוסי.

מה קורה בפועל בשטח

מיותר להזכיר שהתייקרות ריבית הפריים תשפיע על כל משקי הבית שלקחו/לוקחים משכנתאות ,הלוואות, או מי שיש לו חריגה בחשבון הבנק. הצפי לדעת כל המומחים שהעליות בריבית הפריים ימשיכו לפחות עד סוף שנה זו/תחילת שנת 2023. לפי הכוונות של נגיד בנק ישראל, ריבית בנק ישראל תעלה ותגיע לאזור ה-1.5% (היה 0.1% עד לא מזמן). זה אומר ריבית פריים של כ-3%.

במקביל הבנקים בישראל העלו את הריביות על המשכנתאות במסלולים הצמודים והקבועים, התוצאה – התייקרות של עשרות אלפי ש"ח במשכנתאות. בגלל רמות האינפלציה והציפיה לעליות נוספות והחשש של הבנקים מהתייקרות בעלויות הגיוס של הכספים שלהם, הבנקים מחפשים להפחית את הסיכון של משכנתאות על ידי העלאות ריבית מסלול הצמודים וגם במסלולים הלא צמודים. זהו מהלך להגן על עצמם מפני סיכונים ותנודתיות בשוק.

במסלול צמוד הריביות מותאמת בכל שינוי בריבית שנקבע על ידי בנק ישראל. כשהן עולות, גם עלויות המשכנתא עולות. למסלול הקבוע ריבית המשכנתא שלו נקבעת ברמה נתונה וכל שינוי שיבוצע יהיה שונה מהמסלול הצמוד.

דוגמא: השוואת משכנתא טיפוסית ממוצעת של מליון שח ל-30 שנה שנלקחת היום ולפני חצי שנה:

בניתוח מקרה שלמטה, אנו רואים בצורה מאוד ברורה את השינוים בריביות שהתחוללו בחודשים אחרונים. משכנתאות שנלקחו בתחילת שנה לעומת משכנתאות שנלקחות היום. כפי שניתן לראות יש עליה בריביות של כל המסלולים גם הקבועות וגם המשתנות ללא יוצא מן הכלל ולאו דווקא רק במרכיב הפריים בלבד שעליו מדובר רבות בחודשים האחרונים כמי שגורם לעלייה בהחזר החודשי. התמהילים הללו פחות או יותר מציגים תמונת מצב רגעית של הריביות שאותם קיבלנו בעבר ומה שניתן לקבל היום.

תמונה 1: תמהיל טיפוסי עם ריביות מלפני כחצי שנה

תמונה 2: תמהיל טיפוסי עם ריביות שניתן לקבל היום

תמונה 3: השוואה בין שני התמהילים

ניתן לראות שבגלל עליית מדד יוקר המחיה (כ – 4% בשנה האחרונה) , הבנקים העלו את התמחור של הקבועות לא צמודות והצמודות מאוד (קרוב לכ- 1-2%) בחודשים האחרונים מה שמשקף את הסיכון מבחינת הבנקים. גם המשתנות צמודות/לא צמודות התייקרו בתקופה האחרונה לא מעט.

בדוגמה הנ”ל, ניתן לראות שההחזר חודשי היום גבוה יותר בכ-550שח ביחס להחזר של אותה משכנתא טיפוסית מלפני חצי שנה, עליה של כ-14% בהחזר החודשי של המשכנתא !!!. אם מנתחים את סך עלויות המימון של המשכנתא אז והיום ניתן לראות שעלויות המימיון למשק בית למשכנתא ממוצעת של כמליון שקל התייקרו בכ-76,000שח. נוטלי המשכנתאות היום ישלמו יותר בכ-76,000שח לאורך חיי המשכנתא שזה הוצאה לא קטנה למשקי הביית שלוקחים משכנתאות חדשות. בנוסף ניתן לראות שהמרכיב הגדול שתורם לגידול בהחזר החודשי מגיע דווקא מהקבועות שהתייקרו מאוד בחודשים האחרונים בגלל החשש מאינפלציה.

אז מה עושים אל מול השינויים בריביות ותחזיות אינפלציה הולכות וגדלות ? צריך להבדיל בין משפחות שכבר לקחו משכנתא לבין משפחות שנמצאות בתהליך לקיחת משכנתא.

בעלי משכנתא קיימת – כיצד לנהוג ?

מי שכבר לקח משכנתא ומרגיש שהעלייה בריבית עלולה להוביל אותו למצב של אי יכולת לעמוד בהחזר החודשי, יכול לבקש לפרוס את המשכנתא לתקופה ארוכה יותר כדי להקטין את ההחזר החודשי , כמובן שמהלך כזה מייקר את העלות הכוללת.

רצוי לבחון מאלו מסלולים המשכנתא מורכבת, בעשור האחרון כמעט ולא הייתה אינפלציה ולכן לא הייתה משמעות רבה למסלולים הצמודים ולנוכח זה לא מעט מהמשכנתאות בנויות עם מרכיב לא קטן של צמודות מדד.

עם זאת, לאור העלייה החדה באינפלציה, יש לבחון את תמהיל המשכנתא. צריך לבדוק את רמת הסיכון שנובעים מהחלקים שהם צמודי מדד והאם המשכנתא מספיק "מגוונת" כדי למנוע מאיתנו צרות כתוצאה מעליות מהותיות באינפלציה.

איך מתחילים את התהליך ?, מוציאים דו"ח יתרות לסילוק משכנתא שבו יש פירוט מלא לגבי מסלולי המשכנתא ומעבירים אלינו לבדיקה. לאחר הבדיקה שלוקחת כיממה, נוכל להמליץ לכם האם וכיצד לפעול. כל שינוי מחייב תכנון מדויק המותאם אישית ללקוח בעזרת יועץ משכנתאות מומחה שידאג לאינטרסים שלכם.

נוטלי משכנתא חדשה – כיצד לנהוג ?

תקופת אי וודאות זו טומנת בחובה סיכונים ויש הרבה היבטים שיש לקחת בחשבון בבואנו לקחת משכנתא חדשה. באופן כללי רצוי בבואנו לקחת משכנתא חדשה רצוי להתאים את יכולת ההחזר החודשי ליכולת הפיננסית שלנו ולקחת שולי בטחון גדולים יותר בהחזר החודשי (בגלל האי וודאות) ולא להיות גבוליים בהחזר החודשי שלא נכנס למצב של אי יכולת לעמוד בפרעון ההלוואה. אז כיצד לנהוג בבואנו לקחת משכנתא חדשה ?

נתח סיכונים פוטנציאליים לפני לקיחת המשכנתא. משכנתא היא השקעה לטווח ארוך של עשרים או שלושים שנה והיא גם יכולה להוות סיכון פיננסי אם לא עושים זאת בזהירות. ישנן דרכים רבות ושונות שבהן תוכל להפחית את הסיכון בעת לקיחת משכנתא חדשה. למידע נוסף אודות משכנתא לדירה הראשונה.

בגלל הריביות הגבוהות הנהוגות כיום, יש לשים לב מיוחד למסלולים עם הקנסות או עמלות הפרעון מוקדם. הריביות היום גבוהות ויתכן והם ירדו בעוד מספר שנים ונרצה למחזר. כדאי לשים לב לעניין הקנסות שלא נצטרך לשלם קנסות גבוהים בעתיד.

האם להתרחק מהמסלולים צמודי מדד בגלל האינפלציה הגבוהה והצפי כיום ? לא בהכרח, רצוי לשקול את האלטרנטיבות השונות, מסלולי ההלוואות השונים, המרווחים בכל מסלול, פערי הריביות, הצפי העתידי לאינפלציה ועוד ופי זה להחליט האם ואילו מסלולים כדאי לקחת.

איפה יועץ המשכנתאות נכנס לתמונה?

• התאמה מלאה למאפייני המשפחה.
• שילוב אופטימאלי בין מסלולים תקופות וריביות.
• גידור סיכונים.
• חיסכון בעלות המשכנתא על חשבון ריבית והצמדה.
• ליווי צמוד ואישי בכל תהליך לקיחת המשכנתא.

משכנתא רק עם יועץ משכנאות מומחה בתחום

מר אליעזר חזות – יועץ משכנתאות בחיפה בעל רקע פיננסי ובנקאי עשיר ששם לו למטרה לעזור למשפחות לחסוך המון כסף בתהליך לקיחת המשכנתא.

מר אליעזר חזות הוא גם יזם נדלן ב-10 שנים אחרונות, ובעבר כיהן כ-28 שנה כסמנכ"ל פיתוח בחברות הייטק שונות וניהל פרויקטים מורכבים עם תקציבים גדולים תוך עבודה צמודה עם העולם הבנקאי והפיננסי